Сделку с зарубежной недвижимостью можно провести и без участия риэлтора.

И – в разных странах по-разному...

• - Первое – нужно определить формулу всей сделки. До тех пор, пока у вас не будет ясной картины, нет смысла что-либо начинать оформлять. Конечно же, если вы четко не представляете схему, вы великолепная жертва для мошенника. Нужно выяснить специфику рынка недвижимости той или иной страны. Например, в Финляндии продажу осуществляют лицензированные риэлторы, которые получают свою комиссию с продавца. То есть покупатель никаких дополнительных комиссий не оплачивает. Однако, поскольку в Финляндии сделка будет проходить на финском языке, я бы все-таки посоветовала воспользоваться услугами консультационного агентства, которое стоит на стороне покупателя. Стоит иметь в виду, что агент продавца все же защищает интересы именно продавца. Аналогичный совет дам людям, которые хотят что-то купить в популярной Болгарии и восточных странах. Например, наша компания проводит сделки с недвижимостью в Тайланде, и я могу сказать, что вся документация по сделке оформляется на тайском языке, что серьезно осложняет работу без агентства.
• - В Германии без риэлтора купить недвижимость можно. Покупатель, который успешно справится с задачей – это человек, в совершенстве владеющий немецким языком. Существуют поисковые системы и открытые базы данных, в которых можно найти объект. Приехав в страну и сделав окончательный выбор, вы ищете нотариальную контору, готовите пакет документов на немецком языке и совершаете сделку. Если языка вы не знаете, можно взять переводчика.
• - После того, как вы определились с объектом покупки, его нужно забронировать. В Болгарии вносится резервационная сумма, заполняется резервационная форма и составляется предварительный договор. Резервационная сумма обычно составляет от €500 до €2000. Затем, уже на стадии заключения предварительного договора, вносится сумма в 30% от стоимости объекта. В предварительном договоре обычно описывается схема оплаты, все этапы и даты, когда и какие платежи должны быть внесены. Окончательный договор – это форма нотариального акта, который передает вам право владения недвижимостью. В Финляндии желательно заключать два договора. Первый – договор о намерениях с тем самым лицензированным риэлтором, который занимается продажей объекта. На его счет переводится резервационная сумма за объект (обычно от €2 до €5 тыс.). В договоре обязательно должны быть отражены обязательства сторон: если вы откажетесь от сделки, вы теряете аванс, если продавец – он выплачивает вам равную сумму. На момент подписания купчей, которая является окончательным этапом сделки, вам нужно иметь счет в финском банке, на котором должна лежать сумма, достаточная для оплаты объекта. В момент подписания купчей, которую фиксирует нотариус, вы передаете продавцу чек на всю сумму за вычетом аванса. Надо учесть, что нотариус фиксирует договор, но историю объекта не проверяет. Поэтому право продавца на земельный участок, право на застройку, обременение долгами вы должны проверить сами.
• - В Германии также важно проверить отсутствие долгов по объекту – перед ТСЖ, банками и т. д. В США ситуация сложнее. Я была в августе во Флориде, проехала весь берег и хочу сказать следующее. Во-первых, сейчас очень интересный момент для совершения инвестиционной покупки в США. А, во-вторых, 98% американцев действуют через риэлторов. Почему? Потому что нужно оформлять очень большой пакет документов. В Америке очень сложная процедура покупки. Купить без риэлторского агентства практически невозможно. Самое главное – проверить чистоту сделки. Очень много ипотечных кредитов, очень много недвижимости в залоге, поэтому риэлторы экономят время и серьезно снижают риски. Еще один момент: в США комиссию риэлтору платит продавец. В Германии это не обязательно. А вот в Америке запрещено сводить покупателя с продавцом. Например, это норма, когда продавец, собственник дома, во время визита покупателя выходит, садится в машину и отъезжает на 50 метров от дома. Он не может встречаться с покупателем, если по его объекту работает риэлтор.
• - В Египте основной объем сделок происходит на первичном рынке. Когда вы выбрали объект, вам необходимо удостовериться, что человек, который вам это предлагает, действительно является хозяином этой земли, если это строительная компания – что она действительно имеет право на строительство этого объекта. Это очень скользкий вопрос, к которому нужно очень серьезно подходить – были случаи, когда продавцы выдавали себя за хозяев недвижимости, таковыми не являясь.
• - Законодательство на Кипре настолько четко прописывает всю процедуру, что случаев мошенничества здесь просто нет. Играет роль и стаж работы компании на рынке. В любой стране на рынке недвижимости существуют мошенники, важно их вовремя распознать. Например, вы поехали посмотреть недвижимость. К вам из здания, где находятся апартаменты, подошел человек, отрекомендовавшись представителем застройщика, предложил посмотреть объект, показал копии документов о собственности и предложил оформлять залог и предварительный договор. Что нужно проследить? Конечно же, у любого застройщика есть отдел продаж. Каждый отдел продаж имеет менеджера, который должен иметь доверенность от собственника, где сказано, что в определенный период времени он имеет право подписывать документы, осуществлять сделки от имени собственника (застройщика). Если же доверенность просрочена или ее не готовы показать, очевидно, человек не является представителем и не имеет права брать залог.
• - Пункты, по которым у подготовленных клиентов обычно возникают вопросы: проверка документации и прав на землю. В Болгарии, например, нельзя строить на арендованной земле. Далее, необходимо исключить технические ошибки вплоть до проверки номера участка и кадастрового номера (фиксируется в предварительном договоре). Клиенты часто недооценивают значение предварительного договора, но я обращаю ваше внимание – это документ, которым вы будете пользоваться вплоть до получения нотариального акта.
• - Российское валютное законодательство, если вы переводите деньги из России за рубеж, требует обязательного наличия договора с продавцом (застройщиком). Но, например, в Египте этот договор заключается только после перечисления первоначального взноса – 20–30% от суммы сделки. Соответственно, эту сумму лучше привезти в Египет наличными, заплатить застройщику, затем, после подписания с ним договора, вы будете перечислять из России остальные деньги. Если, допустим, риэлторская компания предлагает через свой счет делать переводы застройщику, то это должно насторожить: есть риск, что деньги где-то «затеряются». Главный совет - проверяйте реквизиты застройщика.
• - Если вы опасаетесь и не вполне доверяете застройщику, лучше зарегистрировать в суде предварительный договор. Когда вы оформляете отношения с застройщиком, об этом знаете только вы и застройщик. Когда вы регистрируете договор в суде, об этом узнает государство. Для того чтобы в случае необходимости отстаивать свои права, вы должны иметь на руках все платежные документы, подтверждающие ваши платежи застройщику. Если, предположим, вы захотите вернуть эти средства, расторгнув договор, эта процедура должна быть регламентирована.
• - На Кипре покупатель становится собственником после подписания договора купли-продажи. Он подписывается после оплаты 30% стоимости жилья, регистрируется в Земельном кадастре, и там же хранится его копия. Далее схема расчета может быть такова. Если это инвестиционный проект, то после уплаты 30% действует рассрочка от строительной компании на период строительства, который составляет 18–20 месяцев. В договоре прописывается, какие платежи, в какие сроки должны быть совершены в этот период. Сроки выполняются всегда. Задержек у кипрских застройщиков не бывает. Если же вы покупаете готовую недвижимость, то на 70% можете оформить ипотечный кредит. Кстати, на территории Петербурга сегодня действуют два банка Кипра, где можно получить консультации по кредитам и подать предварительную заявку.
• - Обычно клиенты имеют возможность договариваться об индивидуальной схеме оплаты. Вообще, бояться ничего не нужно, наоборот, нужно учиться. К сожалению, представление о риэлторе немного испортилось после работы российских риэлторов на внутреннем рынке. Часто это люди, которые не имеют специального образования, и клиенты часто их пытаются поймать на слове.

Международный рынок наполнен достаточно хорошими и уважаемыми компаниями, где риэлторы отвечают за свои слова, в том числе финансами. У каждого клиента, даже если он работает не самостоятельно, а с профессионалами, всегда есть претензии по договору, замечания, страхи, и их можно и нужно урегулировать.

Сергей Коротков