Российский туристический рынок, завершив фазу активного роста, вышел на плато.

Объемы путешествий не сократились, однако отмечается рационализация подхода к распределению бюджета на отдых. В связи с этим наблюдается рост спроса на посуточную аренду жилья как на более демократичный формат туризма.

Для обеспечения соответствия качества арендуемой недвижимости ожиданиям потребителей в России введена система рейтингования объектов краткосрочной аренды, сообщил управляющий директор платформы «Авито Путешествия» Артем Кромочкин.

Классификация объектов недвижимости

Согласно данным Минэкономразвития, в прошлом году прирост числа поездок составил 2%. По итогам первого полугодия 2026 года рост внутреннего туризма достиг 4,3%, а по результатам всего года ведомство прогнозирует сохранение прошлогодней динамики.

Количество объектов недвижимости, сдаваемых в краткосрочную аренду, превысило 700 тысяч единиц и перешло в стадию умеренного роста (4–7% в год). По мнению А. Кромочкина, данный показатель свидетельствует о необходимости для собственников перехода к более качественному обустройству объектов. Наряду с ценой, являющейся ключевым критерием выбора, потребители предъявляют повышенные требования к гарантиям и прозрачности характеристик жилья.

"Для потребителя, привыкшего к отельному формату, рынок частной недвижимости может казаться непрозрачным и сопряженным с рисками", — пояснил Артем Кромочкин.

В целях минимизации указанных рисков платформа «Авито Путешествия» внедрила трехуровневую классификацию жилья для краткосрочной аренды. Новый фильтр сегментирует объекты по аналогии с гостиничной индустрией на категории: «стандарт», «комфорт» и «премиум». В ходе пилотного тестирования данный инструмент занял второе место по востребованности среди пользователей после фильтра по стоимости.

Алгоритм автоматической категоризации анализирует более 470 параметров в описании объекта, включая площадь, локацию, оснащенность бытовой техникой и качество ремонта. Для присвоения категории арендодателю необходимо поддерживать рейтинг не ниже 4.0 на платформе и иметь историю деятельности без жалоб и нарушений сроком не менее шести месяцев.

Для получения высокой оценки отсутствие жалоб должно фиксироваться по всем объектам, находящимся в собственности или управлении одного лица. Для частных арендодателей (1–2 объекта) данное требование является выполнимым, тогда как управляющим компаниям для подтверждения статуса суперхозяина требуется системная работа по предотвращению негативных отзывов на массивах от 200 и более объектов.

"В нашем управлении находится 255 объектов в Санкт-Петербурге. Один негативный отзыв способен снизить совокупный рейтинг ниже 4.8, что негативно отразится на показателях остальных квартир", — прокомментировал руководитель управляющей компании «Метры в центре» Александр Королёв.

По мнению А. Королёва, внедрение прозрачных категорий, демонстрирующих корреляцию между стоимостью и качеством, в перспективе станет основой для внедрения динамического ценообразования в сегменте краткосрочной аренды. Корректировка стоимости в низкий сезон или при неравномерной загрузке должна базироваться на анализе ценовой политики сопоставимых объектов, а не на субъективной оценке.

Приоритет качества сервиса над локацией

Цифровые платформы туристической недвижимости позволяют фиксировать динамику потребительских предпочтений. Если ранее основной спрос формировался за счет видовых локаций в центрах городов, то в настоящее время наблюдается смещение фокуса в сторону домашнего уюта, отмечает коммерческий директор «Авито Путешествий» Владислава Сакина.

"На рынке краткосрочной аренды преобладают объекты категорий "стандарт" и "комфорт". Однако повышение уровня сдаваемого жилья не всегда требует от арендодателя существенных капиталовложений", — заявила В. Сакина.

Анализ обратной связи от гостей свидетельствует о высокой оценке дополнительных опций, таких как предоставление места для ребенка или базового набора посуды и специй. Потребители посуточной аренды стремятся сохранить привычный бытовой уклад. В связи с этим, по словам Сакиной, функционал клиентских служб трансформируется в отделы заботы.

Вместе с тем, по мнению руководителя комиссии по стартапам Российского союза туриндустрии Леонида Пустова, стандартная рейтинговая оценка на электронных платформах не отражает уровень сервиса.

"У большинства объектов оценка составляет 4.8 или 4.9, что не позволяет дифференцировать квартиру с устаревшим ремонтом от дизайнерской студии", — отметил Л. Пустов.

Категоризация, по его словам, дает потребителю ответ на вопрос о фактическом наполнении услуги за установленную плату. Для путешественника это упрощает процесс поиска, а для владельцев создает экономический стимул к инвестициям в объект, поскольку переход в более высокую категорию конвертируется в повышение тарифа.

Леонид Пустов рекомендовал электронным классифайдерам проводить регулярный аудит присвоенных категорий во избежание их дискредитации.

Трансформация структуры предложения

В условиях замедления роста доходов населения и инфляции многие путешественники с опаской относятся к самостоятельному выбору арендодателя на электронных сервисах. На этом фоне фиксируется рост доли бронирований в объектах, находящихся в управлении юридических лиц, а не частных собственников. По прогнозам Артема Кромочкина, количество бронирований у управляющих компаний в текущем году может увеличиться на 20%, в то время как рост у владельцев единичных квартир составит около 4%.

"Посуточная аренда является растущим сегментом туристической отрасли, который частично сохраняет признаки непрозрачности, а часть объектов функционирует без должной верификации. Существует риск несовпадения ожиданий туриста с реальностью", — отметил директор Ассоциации туристических агрегаторов (АТАГ) Александр Брагин.

Электронные агрегаторы минимизируют данные риски и обеспечивают достоверность информации посредством системы фильтров, модерации объявлений и верификации собственников, пояснил А. Брагин. Размещение объявлений сопровождается обязательной модерацией и заключением договора, регламентирующего требования к описанию объекта и гарантии достоверности. Подозрительные арендодатели подлежат блокировке.

В частности, на платформе «Авито» внедрена система видеофиксации.

"Арендодатель предоставляет видеозапись маршрута следования гостя, включая улицу, подъезд и внутреннее пространство квартиры", — уточнил директор АТАГ.

Дополнительным инструментом обеспечения прозрачности являются отзывы пользователей, за публикацию которых агрегаторы начисляют бонусные баллы и предоставляют компенсации за счет собственных средств. Совокупность указанных мер способствует цивилизованному развитию рынка и повышению прозрачности сегмента краткосрочной аренды для потребителя, заключил Александр Брагин.