КВАРТИРЫ

Последствия данного тренда для населения страны и причины стремительного удорожания новостроек.

Ценовая разница между новыми домами и объектами вторичной недвижимости достигла показателя 80%. Согласно данным Центрального банка РФ, такое соотношение было зафиксировано во втором квартале текущего года в Центральном федеральном округе. Подобная динамика создаёт значительные финансовые риски для российских граждан. Центральный банк предупреждает, что граждане, приобретающие новые квартиры с привлечением ипотеки и столкнувшиеся впоследствии с невозможностью её погашения, могут оказаться должниками банка даже после продажи своего имущества.

Причины роста цен на объекты первичной недвижимости

Динамика разрыва цен между жильём на первичном и вторичном рынках продолжает увеличиваться. Средние показатели второго квартала демонстрируют увеличение разницы в ценах по России до 60%. Цена одного квадратного метра новой жилой площади достигла отметки свыше 205 тысяч рублей, тогда как аналогичный показатель на вторичном рынке составлял порядка 128 тысяч рублей.

Региональные различия оказались ещё значительнее. Например, в центральных регионах превышение составило 80%, средняя стоимость метра в новых зданиях переваливала отметку в 294 тысячи рублей, а в старой застройке составляла примерно 164 тысячи рублей. Северо-западный регион продемонстрировал чуть меньшую разницу — 57%, Сибирь — 44%. Минимальные отклонения зафиксированы на территории Северного Кавказа и Дальнего Востока — соответственно 12% и 16%.

Центральный банк обращает внимание на высокий уровень риска, связанный с ростом ценовой разницы. Покупатели квартир в строящихся жилых комплексах сталкиваются с риском финансовых потерь при последующей попытке реализовать объект на вторичном рынке, поскольку там стоимость существенно ниже.

Рост стоимости жилья начался в 2020 году, когда государство запустило программу льготной ипотеки с процентной ставкой 7%. Искусственный подъём спроса привёл к резкому увеличению ценовых показателей. Всего за три года ценовой разрыв вырос с первоначальных 10% до текущих 40%. Председатель Банка России Э.Набиуллина указывала, что столь значительное расхождение трудно обосновать естественным различием качества объектов.

Несмотря на отмену программы массового предоставления льготной ипотеки на новостройки летом 2024 года, существуют другие государственные меры поддержки. Основным стимулятором спроса остаётся ипотека для семей с детьми младше шести лет, составляющая сегодня около 80% общего объёма выданных займов на приобретение жилья. Данная программа поддерживает высокую активность покупателей именно на первичном рынке.

Дополнительным фактором повышения стоимости являются высокие издержки строительного сектора. Экономист А.Бархота отмечает, что материалы и рабочая сила подорожали вследствие дефицита кадров и минимальной официальной безработицы (примерно 2,2%). Вторичная недвижимость, напротив, демонстрирует тенденцию стабилизации цен ввиду отсутствия государственной поддержки, ограниченности кредитования и высокого уровня процентных ставок (от 26-30%).

Последствия увеличения ценового разрыва для экономики

Резкий рост разрыва цен между первичным и вторичным рынком негативно сказывается на финансовой стабильности и доступности жилья для населения.

Высокие цены на новостройки делают их покупку малодоступной для большинства граждан, особенно учитывая сокращение числа государственных программ поддержки и жёсткое регулирование условий участия в оставшихся программах. Обычные кредитные продукты характеризуются чрезмерно высоким уровнем процентов, превышающим приемлемые уровни доходности для потенциальных клиентов.

Такая высокая стоимость препятствует возможности обмена существующей собственности на новую жилплощадь, создавая препятствия для обновления жилищного фонда среди широких слоёв населения.

Банковский сектор также подвержен риску снижения эффективности обеспечения залогов. Как отмечают специалисты по недвижимости, реализация заложенных квартир может не покрывать полную сумму задолженности, хотя общее количество проблемных активов пока находится под контролем.

Однако региональные особенности указывают на разные ситуации в различных субъектах федерации. Например, Москва и Санкт-Петербург показывают наименьший разрыв в стоимости — всего 8% и 4% соответственно. Напротив, некоторые регионы отмечают противоположную ситуацию: Краснодарский край показывает обратный тренд — вторичное жильё здесь оказывается дороже новостроек на 14%.

Средняя тенденция по стране свидетельствует о дальнейшем увеличении ценового разрыва. До конца года разница между первичным и вторичным жильём может достигнуть 65–70%, что создаст дополнительные сложности для развития рынка недвижимости.

Проблему могла бы частично разрешить корректировка ключевой ставки Центробанка с нынешнего запредельного уровня 18%. Эксперты считают, что существенное снижение ставок позволит повысить привлекательность вторичных рынков и стабилизирует общий баланс спроса и предложения.

Банк России рассматривает наблюдаемый разрыв цен как признак потенциального формирования «пузыря», угрожающего устойчивости финансового рынка. Решение данной проблемы требует долгосрочного охлаждения кредитной активности. Вместе с тем снижение рыночной ставки способно привести к повышению интереса потребителей ко вторичному жилью, что осложнит положение девелоперских компаний.