Последние годы приучили нас, что недвижимость — это один из самых стабильных активов для вложения средств. Однако справедливо ли это утверждение теперь?

Под влиянием глубочайших политических изменений, а также в ожидании торможения экономического роста, который нам уже много месяцев прогнозируют все кому не лень, эта сфера могла потерять свой статус надежной гавани для инвестиций. Мы решили подвести предварительные итоги динамики цен на рынке недвижимости за первую половину 2014 года и постараться составить прогноз на следующие шесть месяцев.

Общие тенденции

Директор агентства недвижимости «Агенство.net» Алексей Петропольский считает, что сегодня рынок недвижимости в целом находится в состоянии стабильности и равновесия: «По стране в целом наблюдается средний рост цен в пределах 1% в месяц, который в первую очередь, обусловлен уровнем инфляции», — отмечает он. Эксперт также объясняет, что по России можно выделить отдельно Москву, Санкт-Петербург и Краснодарский край, где ситуация существенно отличается от остальных регионов страны.

В то же время, по мнению вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, в первом квартале 2014 года наблюдался существенный всплеск на рынке недвижимости, связанный с нестабильностью соотношения валют и нарастающими темпами инфляции. «Практически с самого начала кризиса 2008 года продолжалось увеличение сделок по недвижимости. В основном это было обеспечено приростом доли ипотеки на рынке, при этом наблюдался рост числа и простых сделок [простые сделки — сделки без использования ипотеки — прим «Собеседник.ру»] купли-продажи», — разъясняет Константин Апрелев. В прошлом году впервые количество сделок без ипотеки было меньше, чем в предыдущие годы. «Однако общий объем сделок, которые были зарегистрированы, все равно стал больше за счет существенного прироста ипотечного кредитования», — продолжает эксперт.

При этом вице-президент Российской гильдии риэлторов убеждает, что не следует ожидать аналогичного сценария в этом году: «Раньше падение спроса на недвижимость удавалось компенсировать снижением кредитной ставки, и опять возникал прирост запроса на ипотечные кредиты. Таким образом за счет ипотеки рынок немного разгоняли. Но сегодня нет возможности снижать ипотечную ставку, поскольку возросла стоимость привлечения денежных средств. Так, все банки сейчас устремились привлекать средства в депозиты, предлагая более высокие ставки».

В связи со снижением доходов населения, а также отсутствием возможности уменьшить ставки по ипотеке Константин Апрелев уверен в снижении количества простых сделок и допускает уменьшение объема сделок по недвижимости в целом по отношению к 2013 году. Что же касается цен, то эксперт предполагает, что они будут приближаться к уровню инфляции: «То есть в этом году опережать темпы инфляции, как это всегда проходило на рынке недвижимости, они не будут, но станут догонять темпы инфляции. Прирост цен сохранится, но он не компенсирует инфляционного прироста».

Между тем Алексей Петропольский считает, что во второй половине 2014 года по России в целом сложно выделить те регионы, от которых можно ожидать значительного оживления на рынке недвижимости, если не касаться Москвы и Санкт-Петербурга. «Разве что следует отметить Калужскую область, в которая и до этого была в числе лидеров по уровню роста цен на жилую недвижимость», — замечает директор агентства недвижимости «Агенство.net». Обусловлено это развитием за последние годы инфраструктуры в регионе и привлечением крупных инвесторов на долгосрочной основе, также серьезную роль играет близость области к Москве. «Здесь стоит отметить, что после расширения границ столицы и присоединения к ней Новой Москвы Калужская область начала граничить уже не с Подмосковьем, а с самой Москвой», — добавляет Петропольский.

Константин Апрелев советует во второй половине 2014 года обратить внимание на регионы, где будут собраны хорошие урожаи, среди которых Ростов и Краснодар — там цены, скорее всего, будут расти более высокими темпами, чем в целом по стране. «Также иная экономика, нежели в остальной России, во Владивостоке из-за рыболовецкого промысла. Там тоже могут быть более высокие темпы роста, чем по России в целом», — предполагает Апрелев.

Вторичное жилье

Вице-президент Российской гильдии риэлторов рассказывает, что на рынке ипотека составляет 30–50% от продаж, и лишь в некоторых регионах её доля доходит до 60%. В связи с тем, что с ипотечным кредитованием здесь ситуация не улучшится, в этой сфере наиболее вероятным вариантом развития событий эксперту представляется сокращение общего объема сделок, совершенных в течение года, на несколько процентов.

Исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов отмечает, что в начале 2014 года рост стоимости предложения на вторичном рынке Москвы держался в рамках статистической погрешности, однако весной начался небольшой, но стабильный рост удельной стоимости квадратного метра в Москве: «По данным отдела исследований группы компаний "МИЭЛЬ", в марте 2014 г. средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке жилья Москвы в рублях составляла 210,08 тыс. руб. за кв. м. В апреле эта цифра достигла 213,61 тыс. руб. за кв. м., то есть показала рост на 1,7% к предыдущему месяцу. В мае средняя стоимость квадратного метра вновь выросла, примерно на 1%, и составила уже 216,04 тыс. руб. за кв.м».

Также Алексей Шленов сообщил, что рынок недвижимости Подмосковья в целом более насыщен предложениями новостроек эконом- и комфорт-класса, что создает конкуренцию вторичному рынку. Поэтому рост цен на вторичном рынке Московской области показывает меньшую динамику по сравнению со столичным рынком. «В апреле 2014 г. на вторичном рынке жилья Московской области средняя удельная цена предложения составила 89,85 тыс. руб. за кв. м (+1% к предыдущему месяцу), а в мае 2014 г. на вторичном рынке жилья Московской области средняя удельная цена предложения составила 90,516 тыс. руб. за кв.м (+0,7% к предыдущему месяцу)», — приводит данные в повреждение своих слов исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Первичное жилье

Говоря о ситуации на первичном рынке недвижимости, Константин Апрелев отмечает, что здесь ситуация еще более сложная, чем на вторичном. На первичном рынке жилья ипотека составляет от 40% до 80% от общего объема продаж. Но поскольку процентные ставки по ипотеке не будут снижаться, то ее востребованность будет несколько ниже с учетом снижения доходов населения. «Это, безусловно, может привести к тому, что сделки на первичном рынке более существенно скорректируются, нежели на первичном. Сокращение может достигнуть 10 процентов», — рассказывает эксперт.

Застройщики эту ситуацию уже видят, поэтом большинство из них предприняли целый ряд стимулирующих мер по продаже объектов. Так, в Москве и Подмосковье цена реализации объектов снижается на 20–30%. Особенно это касается сегмента многокомнатных квартир. «Это выявляет серьезные проблемы при реализации первичного жилья или новостроек. Естественно, что к этой ситуации застройщики должны готовиться», — добавляет Апрелев.

Специфичную особенность рынка первичного жилья в Московской области, где прослеживается ажиотажный спрос на новостройки в Новой Москве и ближайшем Подмосковье, отмечает Алексей Петропольский: «Нередко наблюдается ситуация, когда на этапе котлована дома все или почти все квартиры в нем уже распроданы. Затем наблюдается значительный рост стоимости, и с момента начала строительства до момента начала эксплуатации уровень цены может увеличиться вплоть до 100%». По мнению директора агентства недвижимости «Агенство.net», такой порядок говорит о том, что еще недостроенную недвижимость неоднократно перепродают.

Коммерческая недвижимость

«В коммерческой недвижимости с учетом снижения доходов снижаются и доходы бизнеса», — утверждает Константин Апрелев. По его мнению, сохранится лучшее положение торговых сетей и торговых помещений. Гостиничные объекты тоже себя будут чувствовать вполне неплохо, как и складские помещения, поскольку торговля себя чувствует нормально. Наихудшее положение будет у офисных объектов с учетом того, что продолжается ввод объектов офисного назначения. «Новые договоры аренды будут заключаться непросто, и прироста цен в этом секторе в этом году не произойдет», — заявляет Апрелев.

Что касается рынка коммерческой недвижимости в Москве, то аналитики «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» отмечают, что несмотря на общий спад на рынке ритейла, иностранные бренды осуществляют экспансию на российский рынок и нуждаются в площадях. Поэтому ставки аренды в качественных торговых центрах остаются стабильными: средние ставки находятся в диапазоне 1800–2000 долларов за квадратный метр в год.

Между тем наблюдается снижение арендных ставок на премиальные объекты в складском сегменте, что, по мнению экспертов из МИЭЛЬ, «стало следствием восполнения дефицита предложения и достижением оптимального уровня цена/класс/качество».

Кроме того, данные по Москве подтверждают, что наименьшей активностью в первой половине 2014 года характеризовался офисный сегмент, который в большей степени зависит от международной экономической и политической ситуации. «Наряду с нестабильными макроэкономическими факторами (колебания курса валют, негативная ситуация с Украиной), на офисный рынок вышел большой объем нового предложения, который не обеспечен достаточным спросом. Все эти факторы привели к снижению ставок аренды. В некоторых объектах спад цен составил до 10%», — рассказывают аналитики «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».

Крымские перспективы

Как утверждает директор агентства недвижимости «Агенство.net» Алексей Петропольский, после присоединения Крыма к России многие люди очень сильно заинтересовались недвижимостью в этом регионе: «Инвесторы пристально наблюдают за положением дел в регионе, однако пока не спешат вкладывать деньги в связи с опасениями, связанными с переходным периодом в регионе».

Проблемы переходного периода отмечает и вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. «До сих пор, несмотря на то, что открыт регистрационный комплекс в Симферополе, сделки не регистрируются, а оформляются кадастровые документы, то есть предварительные правообразующие документы», — рассказывает он, объясняя, что безналичного оборота денег на полуострове нет вовсе, что является очень серьезной проблемой для малого и среднего бизнеса, в том числе и для инвесторов.

Эксперты сходятся во мнении, что Крым является перспективным с точки зрения роста рынка недвижимости. «Многие люди вкладывали средства в недвижимость в Болгарии, а Крым может стать реальной альтернативой этому региону, — говорит Алексей Петропольский. — Полагаю, после завершения переходного периода цены на недвижимость здесь могут резко подскочить на 30%, а это колоссальная цифра».

Константин Апрелев подчеркивает, что сегодня доходы населения в Крыму, особенно бюджетников и пенсионеров, возросли, а это естественно приводит к росту покупательной способности населения. Однако при этом он добавляет, что «насколько серьезен этот рост, сейчас сказать очень сложно». Среди одной из перспектив Крыма вице-президент Российской гильдии риэлторов считает возникающий интерес к недвижимость эконом-класса на полуострове: «Если в Сочи недвижимость эконом-класса мало кто покупает, кроме местных, то в Крыму этим сегментом заинтересованы люди пенсионного возраста, которые продают недвижимость в своем регионе, чтобы купить жилье около моря и жить там на пенсии», — замечает Апрелев.

Добавим также, что главный юрист агентства недвижимости ЮБК, находящегося в Крыму, Раиса Волченко сообщила, что в апреле-мае в связи с событиями вокруг полуострова уровень цен на жилую недвижимость уже вырос на 30–40%. Однако затем этот ажиотаж спал, и цены снизились. «Сейчас наблюдается некоторое затишье, поскольку люди не сильно стремятся приезжать в Крым во время переходного периода», — рассказывает Волченко. На вопрос об ожиданиях риэлторов Крыма она ответила так: «После завершения переходного периода мы ожидаем снова рост цен, однако не думаю, что он достигнет прежнего уровня апреля и мая этого года».

Смагин Никита

Источник: sobesednik.ru