Как известно, чем выше степень готовности дома, тем дороже квадратный метр в нем. Это обстоятельство давно используют частные инвесторы, вкладывающие деньги в проекты на котловане и затем продающие завершенное жилье. А оформление права собственности становится финальным аккордом, после которого квартира превращается в полноценный объект недвижимости с максимальной ценой.
Отлаженный процесс
Большинство новостроек в Москве — типовые, и этапы их сооружения тоже более-менее одинаковые. Хотя, конечно, определенные отличия, зависящие от разных подрядчиков, условий финансирования и т. п., имеются. Первая стадия — подготовительная, рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». На этой ступени все документы по проекту получены, идет подготовка площадки, стартует активная рекламная кампания. Продолжительность — один-три месяца. Затем следует стадия котлована и фундамента, длящаяся два-три месяца (в зависимости от трудоемкости работ, связанных с особенностями участка). Третий этап — установка крана и строительство первых двух-четырех этажей. Потом — возведение «коробки» дома, внутренняя отделка, подключение коммуникаций. Это самый длительный и активный период в «жизни» новостройки. Он длится 9-12 месяцев, и цены за это время порой меняются несколько раз. Предпоследняя ступень — сдача Госкомиссии. Обычно квартир здесь остается уже не очень много, в основном неходовых размеров и планировок. И, наконец, завершающим этапом становится оформление собственности.
Повышение цен идет параллельно строительству. «Возьмем условно некую стартовую стоимость квадратного метра в момент выхода на площадку, то есть когда компания начинает работы, — говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек корпорации «ИНКОМ-Недвижимость». — Данный показатель увеличивается в среднем на 3-5%, когда объект вырастает до первого-третьего этажа. Когда здание готово наполовину, то есть возводятся средние этажи, цена увеличивается еще на 5%. Готовность дома на 90% (достраиваются последние этажи), повышает цену в среднем еще на 5-6%. Добавляет примерно 5% к стоимости ввод объекта в эксплуатацию».
Все в суд!
Представители компаний-девелоперов в частных беседах признаются, что возвести дом (то есть провести непосредственно строительные работы) намного проще, чем продраться через многочисленные бюрократические барьеры. Там — технологические процессы, понятные и предсказуемые; здесь — чиновничье самодурство, к тому же в постоянно меняющихся условиях. Это утверждение прекрасно иллюстрируется сроками прохождения разных стадий. Если на котлован и «нулевой цикл» уходит два-три месяца, на основные работы с «коробкой» — менее года, то на оформление права собственности – практически столько же времени, сколько на все остальное. Заметим, что ни долбить мерзлую землю, ни заливать кубометры бетонного раствора тут не требуется — только печатать бумаги и ставить на них подписи.
«После сдачи дома в эксплуатацию процесс оформления квартир в собственность занимает от полугода до года, и это считается нормальным, — говорит Надежда Глибчук, специалист отдела элитной недвижимости Delta estate. — Быстрее не позволяет законодательная база. В денежном выражении это недорого — примерно 15 тыс. руб., госпошлина (1,6 тыс. руб.) плюс услуги регистратора». Однако озвученные сроки — именно средние. По отдельным объектам задержки оказываются значительно более длительными. К примеру, дом возведен еще в 2008 году, покупатели квартир давно сделали ремонты и живут, но собственность так и не «выправлена». Жизнь получается вполне по Чехову — «не запрещенная циркулярно, но и не разрешенная вполне». С одной стороны, крыша над головой имеется, никто не выгоняет. С другой — ни зарегистрироваться в квартире нельзя, ни в местную поликлинику пойти, ни ребенка в сад устроить.
Путь, предлагаемый таким страдальцам, — оформлять право собственности в судебном порядке. Траты при этом заметно возрастают — средние суммы в Москве достигают 80-100 тыс. руб. Примечательно, что строительные компании, по разным причинам отказывающие провести эту работу самостоятельно и за свой счет, часто сами предлагают покупателям «дружественных» юристов, готовых примерно за два месяца все оформить. Выгода девелоперов очевидна: и деньги (юристы наверняка поделятся гонорарами), и гарантия того, что недовольный клиент будет под контролем. Если ему и придет в голову вздорная мысль потребовать не только получения собственности, но и чего-то сверх того (например, компенсации морального ущерба), «правильный» адвокат подобного развития событий не допустит...
Дороже, но насколько?
Утверждение, что оформление в собственность повышает цену квартиры, ни у кого из экспертов сомнений не вызвал. Разногласия касались исключительно того, на сколько именно. Скромнее всего оценил магические возможности розово-зеленых бумаг Ю. Гутман — по его мнению, регистрация права прибавляет к цене 5%. Более масштабной видит ситуацию Н. Глибчук: квартиры, оформленные застройщиками, дорожают на 10-15%, частниками — на 20-30%.
Особое мнение высказывает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, эксперт Гильдии риэлторов Москвы. Он предпочитает оперировать не с процентами, а с абсолютными цифрами. Например, двухкомнатная квартира площадью 52,7 кв. м в близкой к завершению (но еще, естественно, без права собственности) новостройке на Балаклавском проспекте сейчас продается за 5 млн руб. На этапе котлована квартира стоила около 3,7 млн, тогда как аналогичный объект в соседнем уже готовом доме и с собственностью — 7 млн. Другой пример: квартира площадью 115 кв. м в незавершенном доме на улице Покрышкина продается за 14,835 млн руб. Аналогичное жилье рядом, но на вторичном рынке, стоит уже 17,25 млн.
...Одним словом, одни эксперты считают, что цена вырастает незначительно — на сумму лишь немногим большую стоимости самого оформления. Дескать, квартира и без выправленной собственности — готовый объект, в котором покупатель может жить и самостоятельно мыкаться по судам. Другие убеждены, что приобретатели недвижимости готовы платить за надежность, подкрепленную государственными документами, весьма существенные суммы.
О социальном равенстве
Для квартир из разных ценовых групп (эконом, бизнес, элит), как выясняется, описанные процессы протекают одинаково. И дорожают объекты ближе к готовности примерно одинаково (разумеется, в процентах, а не в абсолютных цифрах). И платить за судебное оформление собственности состоятельным покупателям тоже приходится...
Так что единственная заметная разница сводится не к тому, приобретаете ли вы дорогую или дешевую недвижимость, а у кого. Разница в показателях увеличения стоимости у компаний и частных лиц объясняется просто: к завершению строительства у девелопера, как правило, не остается самых интересных вариантов: лучших метражей, высоких этажей, хороших планировок, привлекательных видов из окна. Все это на предыдущих этапах уже выкупили частные инвесторы. Вам нужна такая квартира? Тогда пожалуйте к ним и покупайте — по соответствующим ценам...
Продается жилой дом. Дом старый, но вполне пригодный для круглогодичного проживания.Требуется ремонт, котел тоже требует ремонта. В доме вода, свет и газ. Подъезд хороший.
Продается дом в снт "Венера" 5 км от Обнинска, 90км от МКАД. В доме два этажа плюс мансарда. Утеплен, внутри отделан вагонкой, на первом этаже пластиковые...
Продается однокомнатная квартира в отличном состоянии, этаж 5, площадью 34,3 кв.м. Есть кондиционер, а так же дополнительный электрический бойлер для нагрева воды (очень удобно, когда отключают...
Продается бревенчатый дом на 12 сотках. Годится и для зимнего проживания с небольшой доработкой. Имеется колодец, две теплицы, летняя кухня, летний душ и туалет. Участок ровный,...
Продается садовый дом в с/т "Гиппократ" на 10 сотках. Внутри дом обшит вагонкой, есть печь-камин. На участке много посадок кустов и деревьев.Есть теплица. Пруд на участке.
Продаются новые коттеджи проект "Молодежный 2" с земельным участком 6 - 12 соток в ЖК Якимов луг. Фундамент свайно-ростверковый. Сваи глубиной 1800 мм. Ростверк высотой...