8 (800) 250-25-68

Поиск недвижимости

Помощь по поиску


  Топ новостей
Продажу свободных участков...
Минэкономики подготовило законопроект, согласно которому с 2014 года в РФ госорганы должны будут ...
Только 40% россиян...
Только 40% россиян устраивает состояние дорог. Работой ГИБДД доволен 61% населения. Такая информа...
Forbes опубликовал имена...
Журнал Forbes составил очередной рейтинг «Короли российской недвижимости». Он посвящен российским...
Садовые товарищества начнут...
Садовые некоммерческие товарищества будут развиваться по семи новым направлениям, сообщает и.о. р...
В Лондоне продали дом самого...
Дом в Лондоне, в котором по сценариям о Джеймсе Бонде жил «агент 007», продан за рекордные 70 млн...
Жан-Клод Ван Дамм поборолся...
Известный актер Жан-Клод Ван Дамм купил особняк в пригороде Сан-Диего, штат Калифорния за $6 млн....
Все новости

Разделы

Сначала продать, а потом взять в аренду Печать E-mail
Коротко о недвижимости
22.03.2011 01:00

Операции продажи с обратной арендой очень популярны на развитых рынках недвижимости, так как четко отвечают как интересам в отношении недвижимости крупных корпораций, так и интересам инвесторов.

 

Концептуальная простота данного инструмента не мешает ему при условии грамотного применения в соответствующих условиях быть в то же время чрезвычайно действенным. Суть сделки заключается в продаже владельцем занимаемой им недвижимости инвестору, притом, что владелец продолжает занимать проданную недвижимость в качестве арендатора. Здание может быть любого типа - офисное, торговое, складское, промышленное и даже жилое, а сама сделка - иметь практически любые масштабы.

 

ПЛЮСЫ

 

Для большинства компаний недвижимость не является основой бизнеса, и они не могут или не хотят уделять ей должного внимания. Продажа недвижимости значительно упрощает положение дел компании и позволяет руководству сконцентрироваться на основном бизнесе. Продавец/арендатор привлекает для управления занимаемой им недвижимости стороннего менеджера, что, как правило, оказывается эффективнее, дешевле и качественнее. Плюсы для балансового отчета. Недвижимость обычно финансируется через ипотечные кредиты и им подобные долговые инструменты, отражающиеся в балансовом отчете как пассивы. Поскольку недвижимость является относительно неликвидным активом и зачастую включает значительное долговое обеспечение, то продажа с обратной арендой позволяет повысить «привлекательность» балансового отчета компании, поднять ее кредитный рейтинг.

 

ФИНАНСИРОВАНИЕ

 

Таким образом, обратная аренда является средством забалансового финансирования. Наличность поступает от продажи недвижимости, но в то же время, в отличие от других способов привлечения капитала, улучшается общий балансовый отчет и рейтинг компании. С учетом нижеприведенных уровней доходности обратная аренда оказывается достаточно экономичной формой финансирования.

 

НАЛИЧНОСТЬ

 

На развитых рынках доходность недвижимости составляет порядка 5-6 %. Это означает, что рента составляет порядка 5 % от капитальной стоимости здания. Тем не менее, стоимость ипотечного кредита зачастую гораздо выше. Необходимо также учитывать амортизацию займа. Операция продажи с обратной арендой позволяет снизить общую стоимость аренды для продавца/арендатора даже когда уровень долга составляет до 70 % от стоимости недвижимости. Примерно то же соотношение существует сегодня и в России.

 

НАЛОГИ

 

Во многих странах при подсчете налогооблагаемого дохода сумма всех арендных платежей арендатора вычитается из его налогооблагаемого дохода, тогда как для собственника-владельца налог не взимается только с суммы процента, уплачиваемого им по ипотеке, а тело кредита включено в налогооблагаемую базу. Таким образом, хоть общая стоимость владения и ниже, сумма налогообложения зачастую выше. Поэтому итоговый доход повышается с двух сторон.

 

ВЫГОДЫ

 

Инвесторам подобные операции также приносят значительную выгоду. Первое - это стабильный, гарантированный доход. Недвижимость инвестиционного класса на развитых рынках обычно сдается в долгосрочную аренду, как правило, с фиксированной, регулярно повышающейся арендной ставкой; арендатор связан прочными договорными обязательствами, что обеспечивает низкий уровень риска и стабильный, гарантированный доход.

 

КАПИТАЛ

 

Базовая капитальная стоимость здания, особенно если посмотреть в среднесрочной и долгосрочной перспективе, подвержена сильной тенденции к повышению. Структура арендных платежей. В целях получения максимальной выгоды для покупателя арендные платежи могут быть структурированы в зависимости от конъюнктуры рынка, исходных целей и инвестиционных критериев покупателя. В условиях волатильного (неустойчивого) рынка или в случае стремления инвестора избежать риска может применяться чистая арендная ставка, при которой арендатор оплачивает операционные расходы по фактической себестоимости, тем самым, защищая покупателя от изменений в величине операционных расходов, изменений режима налогообложения и т. д. И, наоборот, при стабильном рынке или в случае обладания инвестором большим опытом управления недвижимостью может использоваться арендная ставка, включающая операционные расходы. Это позволяет повысить и стабилизировать доход и поток наличности, а также позволяет покупателю использовать различные варианты повышения эффективности использования поступлений от аренды.

 

СЕКЬЮРИТИЗАЦИЯ

 

Если арендатор надежен и связан прочными контрактными обязательствами, то покупатель получает возможность секьюритизировать рентный доход, т. е. выпустить ценную бумагу, обеспеченную на основе денежных потоков, поступающих от арендатора.

 

Вышеприведенные операции показывают значительную гибкость продаж с обратной арендой, и это относится не только к офисному сектору. С учетом потенциальной выгоды от таких сделок довольно странно то, что, например, в Москве такие операции - большая редкость. Возможно, виной тому культурные предпосылки. В постсоветской России компании стремятся быть именно собственниками недвижимости. Непопулярность этих сделок в Москве можно также объяснить «недозрелостью» рынка, недостатком стабильности и низких ставок капитализации, характерных для развитого рынка. Этот факт снижает финансовую привлекательность сделок для продавца/арендатора, увеличивает риск и, как следствие, отбивает аппетит у потенциальных покупателей/арендодателей. Но несмотря на это на рынке появляются новые инвесторы, рынок созревает и бурное развитие российского бизнеса неминуемо приведет к тому, что подобные сделки займут прочное место на рынке недвижимости. И когда такие сделки станут привычными, а стороны-участники будут проявлять компетентность и понимание, можно будет говорить о том, что рынок по-настоящему созрел.

Сергей Коротков

 
  • Дом в Малоярославце
    Категория : Дома
    Тип : Продажа
    Продается жилой дом. Дом старый, но вполне пригодный для круглогодичного проживания.Требуется ремонт, котел тоже требует ремонта. В доме вода, свет и газ. Подъезд хороший.

  • СНТ Надежда
    Категория : Дачи
    Тип : Продажа
    Продается дом в снт "Венера" 5 км от Обнинска, 90км от МКАД. В доме два этажа плюс мансарда. Утеплен, внутри отделан вагонкой, на первом этаже пластиковые...

  • Квартира в Балабаново-1
    Категория : Квартиры
    Тип : Продажа
    Продается однокомнатная квартира в отличном состоянии, этаж 5, площадью 34,3 кв.м. Есть кондиционер, а так же дополнительный электрический бойлер для нагрева воды (очень удобно, когда отключают...

  • Красивый дом в снт Надежда-1
    Категория : Дома
    Тип : Продажа
    Продается бревенчатый дом на 12 сотках. Годится и для зимнего проживания с небольшой доработкой. Имеется колодец, две теплицы, летняя кухня, летний душ и туалет. Участок ровный,...

  • Садовый дом в с/т Гиппократ
    Категория : Дачи
    Тип : Продажа
    Продается садовый дом в с/т "Гиппократ" на 10 сотках. Внутри дом обшит вагонкой, есть печь-камин. На участке много посадок кустов и деревьев.Есть теплица. Пруд на участке.

  • Дом в коттеджном поселке проект "Молодежный 2"
    Категория : Дома
    Тип : Продажа
    Продаются новые коттеджи проект "Молодежный 2" с земельным участком 6 - 12 соток в ЖК Якимов луг. Фундамент свайно-ростверковый. Сваи глубиной 1800 мм. Ростверк высотой...


Коротко о недвижимости
Аренда повысилась! Что делать?
04.05.2010

Арендатор, заключая договор аренды, рискует попасть в положение, когда арендо...

Наказание за самострой
23.06.2008

Почти месяц назад один мой знакомый решил сделать в своей квартире перепланир...

Ответственно и без тени сомнения
15.06.2013

Ответственно и без тени сомненияНа своей традиционной ежемесячной встрече с журналистами сити-менеджер Обнинс...

Кому можно довериться?
15.01.2008

Людям доверяться не стоит. Стоит доверяться только юридически правильно оформ...

Кадастровую процедуру нужно знать
11.02.2009

Оформление земельного участка в собственность часто превращается в хождение п...

Как не лопухнуться или мошенники на вторичном рынке недвижимости
25.01.2007

Откуда они берутся? Как правило, это люди, проработавшие в риэлторских агентс...

Безопасность на вторичке
13.01.2012

Покупка, продажа, обмен, аренда и другие действия на вторичном рынке жилья всегда влекут за собой гораздо больший риск, нежели сделки с новостройкамиПокупка, продажа, обмен, аренда и другие действия на вторичном рынке жилья вс...

Выбираем оценщика
05.07.2011

Как выбрать честного, объективного и грамотного оценщика?

Для этого достаточно...

Ипотека для вторичного рынка
06.03.2009

Процесс покупки квартиры на вторичном рынке жилья с использованием ипотечного...



© 2005 — 2023 ЛИГА НЕЗАВИСИМЫХ РИЭЛТОРОВ. Все права защищены.
При цитировании материалов гиперссылка на сайт ЛНР обязательна.