Вместо «однушки» на окраине столицы можно обзавестись таунхаусом в Московской области, площадь которого будет в 4-5 раз превышать размеры прежнего жилья. Этот обмен выглядит очень привлекательно, однако стоит учитывать, что платежи за коммуналку и налоги будут выше.

С начала года рынок загородной недвижимости для постоянного проживания характеризуется активностью, значительно превышающей показатели нескольких предыдущих лет.

Так, в 2013 году москвичи намного активнее стали совершать сделки обмена своей городской квартиры на загородное жилье «квартирного формата», то есть таунхаусы или квартиры в малоэтажных комплексах, отмечают аналитики компании «Пробизнес-Девелопмент». Доля ипотеки при продажах такого жилья подбирается к 40%, выяснил BFM.ru.

Все чаще москвичи пользуются услугой «трейд-ин» для покупки загородного жилья. Основные ее потребители – люди, которые хотят расширить жилплощадь без доплаты за счет переезда из Москвы в область, отмечают аналитики.

«Мы ввели услугу «трейд-ин» в поселках «Королевские Сосны», «Фирсановка ЛАЙФ», «Сосны Николина Гора» в 2013 году, — поясняет генеральный директор компании «Пробизнес-Девелопмент» Дмитрий Ковальчук. — В последние два года количество сделок по приобретению таунхауса с одновременной продажей старой городской квартиры держалось на уровне 15% от общего количества продаж. В текущем году количество обращений потенциальных покупателей, заинтересованных в смене городского жилья на таунхаус в поселках компании, заметно выросло. По итогам лета-2013 можно констатировать, что доля выросла до 30%».

Тенденцию подтверждает и Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия»: «Треть покупателей таунхаусов в нашем поселке — это те москвичи, которые продают квартиру в столице. Всего процент бывших горожан среди наших покупателей составляет 85%. Главные причины переезда — прибавление в семье или стремление разъехаться с родителями». Он отмечает, что такая миграция горожан – как москвичей, так и региональных жителей — началась около 10 лет назад, в этом году набирает обороты.

По статистике корпорации «Инком», доля спроса на таунхаусы выросла на 2% в общем спросе на жилье на загородном рынке и сейчас составляет около 14%.

Реальные сделки

Алексей Хижняков отмечает, что покупатели-москвичи в большинстве случаев продают «двушки». «Так, один из наших новоселов продал двухкомнатную квартиру на окраине столицы в Митино (58,1 кв. м), получил за нее 9,15 млн рублей. Купил на 7,8 млн рублей таунхаус площадью 164 кв. метра и участком 3 сотки на Ленинградском шоссе, в 14 км от МКАД. Остальные средства ушли на ремонт», — рассказал Алексей Хижняков.

Еще один житель этого поселка перебрался сюда из Химок, продав двухкомнатную квартиру общей площадью 54,1 кв. метра за 5,8 млн рублей. Вот ему для покупки пришлось взять кредит, отмечает эксперт.

«Таунхаусы чаще всего продаются по договору как квартиры в многоквартирном доме и подпадают под действие 214-ФЗ», — рассказал BFM.ru Валерий Лукинов, руководитель офиса «Парк Культуры» компании «ИНКОМ-Недвижимость». За землю покупатель платит отдельно, иногда земля предоставляется только в долгосрочную аренду, отмечает он.

Чаще всего покупают таунхаусы семейные люди в возрасте от 30 до 49 лет. «Это поколение не хочет огорода, им нужна лишь лужайка перед домом. И они хотят значительного увеличения жилплощади. К примеру, продав «однушку» в Москве за 6 млн рублей, они могут купить таунхаус за 5,5 млн рублей в одном из предлагаемых нами поселков, общая площадь которого будет около 200 кв. метров, а жилая — 134 кв. метра. Конечно, нужно будет еще около 1 млн рублей на ремонт, но увеличение площади все равно значительное», — поясняет Валерий Лукинов.

Расходная часть

Большая жилплощадь, конечно, влечет за собой и рост расходов на обслуживания дома. Изначально поселки для постоянного проживания позиционировались как «жилье для богатых», отмечает один из экспертов. Однако сейчас застройщики принимают меры для того, чтобы ежемесячная оплата «коммуналки» не стала для жителей разорительной, потому что за город едут жить и представители среднего класса.

По оценке Дмитрия Ковальчука, сейчас в успешных загородных мультиформатных поселках с таунхаусами эксплуатационные платежи, хотя и несколько превышают размер коммунальных расходов для московской квартиры, все же значительно ниже, чем в коттеджных поселках, и сопоставимы с расходами жителей подмосковных городов, где эти платежи не дотируются государством.

Например, в поселке «Королевские Сосны» обслуживание таунхауса площадью 147 кв.м обойдется в 7700 рублей в месяц. В эту сумму входят расходы на охрану и благоустройство территории, содержание диспетчерской, поддержание инженерии и коммуникаций.

Валерий Лукинов дает схожие цифры по поселку «Наполеон»: эксплуатационные расходы составляют от 3 до 4 тысяч в месяц, за электричество приходится платить около 1000 рублей, и столько же за газ (отопление и горячая вода).

Эксперты отметили, что введение социальных норм на электричество может больно ударить по владельцам загородного жилья. «70 квч -- это мало. Мы надеемся, что если это сильно ударит по людям, то будет пересмотрено на самом высоком уровне», — пояснил один из экспертов.

И, пожалуй, остается самая непредсказумая статья расходов — налоги. Пока жители таунхаусов платят не так много — около 1000 рублей в год. Если земля не в собственности жителей, тогда налоги платит управляющая компания, распределяя расходы на жителей. Но с учетом того, что в Подмосковье была проведена кадастровая переоценка земель, налоги могут возрасти в несколько раз, пояснили эксперты.

Ипотечники много хотят, но мало покупают

Теоретически покупка таунхауса в ипотеку не отличается от покупки обычной квартиры. Однако, как водится, есть нюанс. Алексей Хижняков отмечает, что от 40 до 60% покупателей загородного жилья хотели бы взять ипотеку, однако не могут этого сделать, потому что проект не аккредитован банком.

Банки готовы выдавать кредит только на жилье в поселках с готовностью зданий около 70%. В итоге, рассказывает Валерий Лукинов, в прошлом году примерно 50% покупателей оставляли заявки, что будут брать ипотеку, однако на реальные сделки выходили лишь 25%. «В этом году таких покупателей приходит 70-80%, а доля реальных ипотечных сделок в поселках таунхаусах — около 40%. Дело в том, что пока оформляется аккредитация поселка, пока — кредит, сама квартира может быть уже куплена за «живые деньги»», — пояснил он. Он также отметил, что сейчас большинство сделок совершается по безналичному расчету, застройщики стремительно «белеют».

«Когда деньги принимают по безналичному расчету, застройщик их показывает на балансе, доверия к такому застройщику больше. Мы рекомендуем ,чтобы застройщики работали по такой схеме», — отметил эксперт.

Источник: bfm.ru