Аренда, или наем жилплощади в Москве – процветающий бизнес и самая распространенная сделка с недвижимостью. Одни, сняв жилье, таким образом решают свой квартирный вопрос.

 Другие, сдавая квадратные метры, зарабатывают деньги. В последние годы аренда претерпела некоторые изменения. Убыстряющийся ритм жизни, глобализация, миграция, экономические кризисы... Словом, сама жизнь внесла коррективы.

Классика всегда в моде

Классический вид аренды. Есть две стороны сделки: потенциальный арендатор, ищущий временное пристанище – квартиру или комнату, и арендодатель, который хочет сдать свою жилплощадь и ищет квартиранта. Стороны находят друг друга (сами или через посредника), заключают письменный договор об аренде (найме) жилья, скрепляют его подписями. В договор вносятся такие основные пункты, как характеристика сдаваемой квартиры (адрес, площадь и т. д.) и правоустанавливающий документ, удостоверяющий, что наниматель имеет дело с хозяином недвижимости. Здесь же прописывают сроки аренды, условия оплаты и расторжения договора. Общее правило: согласовать и подробно расписать пункты договора. Это поможет в дальнейшем избежать спорных ситуаций. Договор должен быть выгоден и собственнику квартиры, и арендатору, и так же как любой другой гражданско-правовой договор он должен защищать и регулировать интересы обеих сторон.

В соответствии с действующим гражданским законодательством требований к обязательному нотариальному удостоверению договора нет.

Оплата

Наиболее распространена помесячная оплата аренды авансовым платежом. Перед заселением арендатором вносится залог (страховой депозит). Эта залоговая сумма в размере месячной арендной ставки нужна для того, чтобы защитить арендуемое жилье и его собственника от негативных последствий. Например, на случай возможного нанесения ущерба квартире (повреждение мебели, поломка техники и т.п., а также для оплаты возникшей задолженности за междугородние телефонные переговоры и т.д.). Если до окончания срока аренды ничего подобного не происходит, страховой депозит возвращается арендатору или засчитывается в качестве оплаты за последний месяц аренды – в случае ее окончания по обоюдному согласию. Кроме того, залоговый взнос – страховка для собственника, если квартирант съедет до окончания срока договора: и в этом случае хозяин квартиры не потеряет в доходе, пока будет искать нового постояльца.

Таким образом, чтобы снять квартиру в Москве, нужно внести как минимум две суммы месячной оплаты за жилье. Один платеж идет на оплату за первый месяц проживания, а второй используется в качестве страхового депозита. Это если не пользоваться услугами агентства недвижимости при поиске квартиры. В этом случае придется приплюсовать еще одну месячную арендную плату.

Условия оплаты страхового депозита указывают в договоре найма квартиры.

По сложившейся практике комиссионное вознаграждение риелторскому агентству платит тот, кто снимает квартиру или комнату. Сумма комиссии в среднем составляет месячную арендную ставку. Но это правило распространяется на недорогие квартиры, за которые просят до 30-35 тысяч рублей в месяц. Когда сумма аренды больше, то заключается договор с собственником, по которому уже он оплачивает риелтору комиссию, и размер ее обычно – от половины ставки арендной платы до месячной, это уж как стороны договорятся.

Но подобрать квартиру для съема напрямую от собственника почти невозможно. Во-первых, не так уж много открытых источников, где можно найти информацию о сдаваемом жилье. А во-вторых, под видом собственника скорее всего будет маскироваться вездесущий агент-посредник.

Собственник жилплощади чаще всего действует через своего агента, чтобы оградить себя от ненужных звонков с предложениями от неблагонадежных клиентов. Главное здесь – подстраховаться при составлении договора аренды (найма): профессиональный риелтор поможет грамотно оформить отношения, с учетом интересов обеих сторон.

Обычно такие договоры при классической (стандартной) аренде заключаются на длительный срок – от нескольких месяцев до нескольких лет.

Почём съём?

Стоимость арендуемого помещения зависит от многих факторов: района, размера и потребительских качеств жилплощади, обстановки, количества проживающих. Как правило, востребованы квартиры, полностью оборудованные и готовые к проживанию. В редких случаях ищут пустую жилплощадь, чтобы заехать туда со своей мебелью (обычно это молодожены-москвичи, желающие жить отдельно от родителей).

Средняя стоимость аренды комнаты в спальном районе Москвы – 15 тыс. рублей.

1-комнатную квартиру с минимальным набором мебели не в центре можно снять-сдать за 23–27 тыс. руб.

2-комнатную квартиру не в самом престижном районе – за 33–37 тысяч руб.

Элитное жилье – с евро и дизайнерским ремонтом, встроенной бытовой техникой, дорогой мебелью, охраной во дворе, подземной парковкой сдается от 2,5 тысячи долларов до... Потолка нет.

Каникулы для квартиранта

Когда сдаваемая квартира находится в плачевном состоянии (протекает сантехника, стены, пол и многое другое требует ремонта), собственник жилья назначает так называемые «каникулы» для арендатора (месяц, два, три, в зависимости от того, в каком состоянии квартира и сколько потребуется времени для приведения ее в порядок). На этот срок арендатор освобождается от арендной платы, но делает ремонт за свой счет. А после уже оплачивает съем по цене, о которой договорились.

Сообразим на троих?

Этот вид аренды можно назвать коммунальным. Или – арендой вскладчину. Мода на нее пришла из Европы (flat-sharing или flatmates, т.е. аренда квартиры вскладчину) как способ понизить арендную плату тем, кто не может позволить себе снять отдельное жилье.

Среди снимающих жилье – студенты, молодые москвичи, желающие жить отдельно от родителей, одинокие люди, приехавшие покорять столицу. Обычно они арендуют «двушки» или «трешки» и проживают там вдвоем или втроем. Экономия составляет примерно половину расходов на аренду комнаты.

По мнению экспертов, совместная аренда набирает обороты не только в эконом-классе, но и в сегменте бизнес-класса. Это объясняется тем, что кооперируются молодые люди, только начинающие свою карьеру в хороших компаниях и стремящиеся жить в соответствующем их будущему высокому статусу жилье.

Закон не запрещает заключать договор между несколькими нанимателями с одной стороны и наймодателем – с другой. В этом случае наниматели несут солидарную ответственность, а в договоре прописывается ответственность каждого из жильцов: например, сколько денег и в какие сроки он вносит и т. д. Хозяин квартиры, сдаваемой в совместную аренду, заключает один договор аренды (найма). Одной из сторон выступает несколько компаньонов-нанимателей. Кто будет выступать в качестве «стороны по договору», они решают сами. Но выбранный человек должен понимать, что несет полную ответственность за соблюдение всех пунктов договора. В том числе по оплате жилья. Если один из нанимателей по какой-то причине перестанет платить или съедет раньше срока, то бремя ответственности и оплаты ложится на нанимателя – как стороны по договору. В противном случае договор расторгается. Собственник жилья вправе это сделать в случае задержки оплаты за квартиру или внесения ее не в полном объеме и выселить «главного ответственного» нанимателя со всеми проживающими с ним лицами.

Для владельца жилья это тот самый опасный «подводный камень», из-за которого договор может быть расторгнут. И квартиранты тоже оказываются в затруднительном положении – кому хочется платить «за того парня»? В этом случае оставшиеся в квартире жильцы заинтересованы в поисках компаньона на место выбывшего. Если кандидата на освободившееся место среди знакомых не находится, арендодателю придется самому искать нового жильца.

В договоре в любом случае нужно прописать, кто будет проживать в квартире, и в каких долях они будут ее оплачивать. Если кто-то из арендаторов решит съехать, принесет имущественный ущерб или не выполнит своих обязательств по оплате, то собственнику будет легче отстоять свои права. Помимо того, это служит некой гарантией для всех нанимателей в случае появления спорных и непредсказуемых ситуаций (затопление, поломка и кража имущества и т.д.).

Все остальные компаньоны вписываются в договор как лица, проживающие совместно с основным арендатором, и обладают правами проживания. И вопросы, особенно, финансовые (в каких долях и в какие сроки вносятся деньги основному арендатору для оплаты снимаемого жилья, коммунальных и прочих платежей, как будет внесен залог), решают самостоятельно. Все эти условия можно оформить в виде взаимного соглашения.

Собственники жилья не особенно охотно идут на то, чтобы сдавать квартиру нескольким людям, особенно если квартира дорого обставлена. Это – минус. Плюс – такую квартиру, в которой собирается дружная компания, можно сдать дороже: «двушку», например, не за 30 тыс. руб., а тысячи на 3 дороже.

По данным специалистов столичного рынка аренды, средняя аренда в складчину обойдется в 15 000 рублей. Нередко соарендаторы в объявлениях оговаривают, что при наличии достойных вариантов бюджет может быть увеличен. Значительный рост спроса наблюдается, в первую очередь, на квартиры эконом-класса и недорогие квартиры бизнес-класса.

Одиноким предоставляется... угол

Назовем этот вид аренды социальным. В последнее время пользуется довольно устойчивым спросом. Квартира или комната сдаются, как обычно, но оплата происходит на других условиях. Арендодатели – это, как правило, одинокие пожилые люди, возможно, с инвалидностью, нуждающиеся в помощи, потому что сами себя обслуживать не могут. Условие сдачи такой жилплощади: уборка квартиры, покупка лекарств, продуктов, приготовление пищи, оплата коммунальных услуг. Иногда специально заказывают квартирантов с медицинским образованием для оказания профессиональных услуг – делать инъекции, массаж, измерять давление или исполнять функции сиделки и т.п. Взамен арендаторы не платят арендную плату.

Между сторонами заключается договор. И все условия, в том числе специфические, тщательно прописываются. Собственнику опасаться за свою квартиру не стоит – договор найма не подразумевает ее отчуждения, а в случае недобросовестного выполнения условий договора (не оказание помощи со стороны арендатора собственнику по хозяйству или в личном обслуживании), он будет расторгнут.

Кому комната на сутки?

Посуточная аренда – сравнительно новое явление на рынке аренды, ставшее чрезвычайно популярным в столице. Гостиницы гостям Москвы, приехавшим на несколько дней в командировку, на отдых или лечение, часто не по карману. Выручает в таких случаях краткосрочная аренда.

Относится она к разряду специализированных, и – самых рискованных. Так, например, краткосрочной арендой активно занимаются так называемые бабушки на вокзалах с табличками «сдам комнату на сутки недорого». Возможно, для кого-то – это вариант, ведь не все такие бабушки-арендодатели – злодейки, многие из них просто хотят заработать прибавку к пенсии. Но в таком случае снимающий комнату абсолютно не защищен законодательно. Например, хозяйка сдаст угол на несколько дней – за, возможно, весьма символическую сумму, но чем это может закончится для постояльца? В любой момент он может оказаться на улице, и уплаченных денег никто не вернет.

Но в последние годы рынок посуточной аренды жилья вышел на другой уровень. Посуточной арендой теперь занимаются фирмы и некоторые агентства по недвижимости, которым собственник отдает свою жилплощадь в доверительное управление. Теперь ему не нужно искать клиентов, которым требуется ночлег.

Собственник заключает с агентством договор, где прописываются права и обязанности сторон. И уже агентство заключает краткосрочные договоры с теми, кто будет снимать жилье. Те, кому переданы права на управление квартирой, берут на себя поиск квартирантов и сдачу недвижимости в аренду, получение денежных средств и передачу их собственнику, плюс обслуживание жилья: уборка, смена белья и прочие хозяйственные дела, косметический ремонт, оплата налогов, общение с проверяющими органами, обеспечение безопасности и т.д. За все эти услуги агентство берет комиссионные: от 10 до 20 процентов.

Такой способ посуточной аренды наименее рискованный. Собственники и арендаторы юридически защищены. Но, тем не менее, и хозяину квартиры, и будущему квартиранту рекомендуется проверить легальность деятельности компании.

Выбирая компанию, предлагающую квартиры на сутки в Москве, внимательно читайте договор и условия сотрудничества. Нормальные управляющие компании либо не берут залог за квартиру на сутки либо, если берут, то эта сумма незначительна. Здесь действуют правила гостиниц, а не долгосрочной аренды. И если в договоре вы увидели строку о том, что должны заплатить дополнительно, лучше поискать другую компанию.

Уровень безопасности в «посуточной» квартире при сдаче в доверительное управление выше. Но компании стараются брать в управление только квартиры в подъездах с домофоном, с металлопластиковыми окнами и надежными дверями.

Иногда собственник недвижимости сдает квартиру в аренду как номер в гостинице. Этот вариант симбиоза под названием «гостиница квартирного типа» тоже все активнее заполняет свою нишу на рынке аренды и максимально приближен к гостиничному рынку. Отличие в одном: здесь собственник сам несет ответственность и риски как по сохранности состояния квартиры (от недобросовестных арендаторов), так и риски, связанные с отсутствием арендаторов, ведь должен быть постоянный поток аредателей, иначе квартира будет простаивать и не принесет доход. Так же собственник будет вынужден искать и клиринговую компанию для наведения чистоты в квартире или заниматься этим самому.

Свой мини-отель

Краткосрочная аренда выгодна владельцу квартиры. Она может принести в 2-3 раза больший доход, чем обычная долгосрочная аренда, даже если жилплощадь сдается через посредника, которому надо платить за услуги. Но при этом сдаваемая квартира, по сути, превращается в мини-отель, где постояльцы сменяются один за другим, и рано или поздно придется разориться на большой ремонт.

Стоимость такой аренды в Москве в зависимости от места расположения квартиры, количества спальных мест, а также качества жилья варьируется от $75 в сутки (обычная однокомнатная квартира с минимально необходимым набором мебели где-нибудь в районе станции метро “Братиславская”) до $400 в сутки (трехкомнатная, класса люкс, внутри Садового кольца). При единовременной аренде на сравнительно продолжительное время (две-три недели) можно рассчитывать на скидку до 30%. Размещение в гостинице аналогичного класса обойдется дороже раза в два.

Койко-место на час

В Москве есть управляющие компании, которые занимаются почасовой арендой квартир. Квартиры на час больше всего интересуют молодежь – жизнь с родителями или в общежитии мешает личной жизни юношей и девушек. Впрочем, почасовая аренда пользуется спросом и у людей среднего и старшего возраста. Иногда такие квартиры снимаются для деловых встреч или встреч с друзьями.

Почасовая аренда квартир стоит, как правило, недорого. Сдаются такие квартиры с мебелью, бытовой техникой и оборудованием. В некоторых компаниях существует дополнительное обслуживание. Например, можно заказать «ужин при свечах».

Аренда квартир посуточно в Москве тоже связана с рисками. Особенно для гостей столицы. Поэтому не стоит легкомысленно подходить к выбору арендодателей – снимать жилье у незнакомых людей. Если действовать через посредников, то дело стоит иметь не с частными лицами, а с управляющими компаниями.

На заметку

 Договор найма квартиры (комнаты) заключается в том случае, если квартира (комната) сдается физическому лицу (Глава 35. Наем жилого помещения. ГК РФ).

Договор аренды квартиры заключается в том случае, если квартира сдается юридическому лицу. При этом, сданное в аренду жилое помещение, может быть использовано только для проживания граждан (Глава 34. Аренда. ГК РФ).

Различие между наймом и арендой – в основном в названии и разница между этими договорами минимальная.

Отношения между арендатором и арендодателем в обязательном порядке должны оформляться и регулироваться договором найма или аренды, агентство недвижимости оказывает услуги на основании договора обслуживания или договора об оказании услуг.

И о налогах

Сдача жилых помещений в аренду облагается налогом – 13% от полученного дохода. Если будет выявлено сокрытие налога, придется заплатить штраф, который зависит от суммы, признанной сотрудниками налоговой службы сокрытой.

От налоговых платежей не освобождает ни срок сдачи квартиры внаем (даже если это несколько недель), ни отсутствие договора.

Сэкономить возможно, если арендодатель будет зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, и тогда налог на доход составит всего 6%.

Консультировал Валерий Барнинец, генеральный директор Агентства недвижимости «А-Риэлти Групп»

Галина Писарчик

Источник: Квартирный ряд