Единый многоканальный номер: 8 (800) 250-25-68

Поиск недвижимости

Помощь по поиску
Новости
26.02.2016

В Москве появится дом с фасадом из бронзы12 тонн бронзы стоимостью 1,5 млн евро доставят из ...

23.02.2016

Цены на проживание в российских гостиницах снижаютсяПровести сутки в отечественных гостиницах в феврале...

24.03.2016

Новая Москва готовится к новому рекорду по вводу недвижимостиВ 2016 году в Новой Москве планируется поставить но...

22.03.2016

Инвестиции россиян в зарубежное жилье упали в 2 разаОбъем денежных операций с российских счетов по поку...

02.04.2016

На арендном рынке курортного жилья наведут порядокВице-премьер Ольга Голодец заявила о намерении прав...

13.03.2016

Россияне покупают за рубежом квартиры для сдачи в арендуПосле обвала рубля спрос россиян на курортное жилье...

13.03.2016

Снизить кадастровую стоимость недвижимости все сложнееКадастровая стоимость недвижимости становится все б...

07.03.2016

Спрос на первичном рынке элитного жилья Москвы в феврале вырос на 10%Спрос на первичном рынке элитного жилья Москвы в фе...

12.03.2016

Игорную зону в Крыму построит российский инвесторСтроить игорную зону в Крыму будет российский инвес...

07.04.2016

Порошенко – не тот, за кого себя выдает!Педро Порошенко боится войны с Россией. Такая подпи...

20.04.2016

Минэкономразвития амнистирует недвижимость на лесных земляхМинистерство экономического развития подготовило за...

25.02.2016

Виды Москвы Самую дешевую  однушку  в Москве можно снять за 20 тыс рубСамая экономичная ставка на московском рынке одноко...

27.02.2016

Число сделок на первичном рынке жилья Подмосковья может упасть на 15%Московская область в 2016 году получит из федеральн...

23.02.2016

Власти меняют механизм оплаты услуг ЖКХМинистерство строительства и ЖКХ согласовало и внес...

25.02.2016

 Власти Москвы поручили разработать проект планировки пешеходной зоны  Музейный парк Власти Москвы поручили разработать проект планировк...

22.03.2016

Ввод жилья в РФ за 2 месяца сократился на 7%Ввод жилья в эксплуатацию в России в январе-феврале...

  Топ новостей
Продажу свободных участков...
Минэкономики подготовило законопроект, согласно которому с 2014 года в РФ госорганы должны будут ...
Только 40% россиян...
Только 40% россиян устраивает состояние дорог. Работой ГИБДД доволен 61% населения. Такая информа...
Forbes опубликовал имена...
Журнал Forbes составил очередной рейтинг «Короли российской недвижимости». Он посвящен российским...
В Лондоне продали дом самого...
Дом в Лондоне, в котором по сценариям о Джеймсе Бонде жил «агент 007», продан за рекордные 70 млн...
Жан-Клод Ван Дамм поборолся...
Известный актер Жан-Клод Ван Дамм купил особняк в пригороде Сан-Диего, штат Калифорния за $6 млн....
Оззи Осборн пострадал при...
Знаменитый британский музыкант Оззи Осборн пострадал при пожаре в своем доме. Особняк звезды расп...
В США выставили на продажу...
Самым дорогим домом США, выставленным на открытую продажу, является особняк в техасском Далласе, ...
Британцы замаскировали...
Британец Алан Бисли и его жена Сара замаскировали двухэтажный дом стоимостью примерно $800 тыс. п...
Дача под ключ стоит в...
В течение 2012 года значительно увеличилась востребованность участков без подряда и коммуникаций....
Спрос на таунхаусы в «новой»...
За последние полгода спрос на таунхаусы в поселках, расположенных на территории «новой» Москвы сн...
Все новости

Сначала продать, а потом взять в аренду Печать E-mail
Коротко о недвижимости
22.03.2011 01:00

Операции продажи с обратной арендой очень популярны на развитых рынках недвижимости, так как четко отвечают как интересам в отношении недвижимости крупных корпораций, так и интересам инвесторов.

 

Концептуальная простота данного инструмента не мешает ему при условии грамотного применения в соответствующих условиях быть в то же время чрезвычайно действенным. Суть сделки заключается в продаже владельцем занимаемой им недвижимости инвестору, притом, что владелец продолжает занимать проданную недвижимость в качестве арендатора. Здание может быть любого типа - офисное, торговое, складское, промышленное и даже жилое, а сама сделка - иметь практически любые масштабы.

 

ПЛЮСЫ

 

Для большинства компаний недвижимость не является основой бизнеса, и они не могут или не хотят уделять ей должного внимания. Продажа недвижимости значительно упрощает положение дел компании и позволяет руководству сконцентрироваться на основном бизнесе. Продавец/арендатор привлекает для управления занимаемой им недвижимости стороннего менеджера, что, как правило, оказывается эффективнее, дешевле и качественнее. Плюсы для балансового отчета. Недвижимость обычно финансируется через ипотечные кредиты и им подобные долговые инструменты, отражающиеся в балансовом отчете как пассивы. Поскольку недвижимость является относительно неликвидным активом и зачастую включает значительное долговое обеспечение, то продажа с обратной арендой позволяет повысить «привлекательность» балансового отчета компании, поднять ее кредитный рейтинг.

 

ФИНАНСИРОВАНИЕ

 

Таким образом, обратная аренда является средством забалансового финансирования. Наличность поступает от продажи недвижимости, но в то же время, в отличие от других способов привлечения капитала, улучшается общий балансовый отчет и рейтинг компании. С учетом нижеприведенных уровней доходности обратная аренда оказывается достаточно экономичной формой финансирования.

 

НАЛИЧНОСТЬ

 

На развитых рынках доходность недвижимости составляет порядка 5-6 %. Это означает, что рента составляет порядка 5 % от капитальной стоимости здания. Тем не менее, стоимость ипотечного кредита зачастую гораздо выше. Необходимо также учитывать амортизацию займа. Операция продажи с обратной арендой позволяет снизить общую стоимость аренды для продавца/арендатора даже когда уровень долга составляет до 70 % от стоимости недвижимости. Примерно то же соотношение существует сегодня и в России.

 

НАЛОГИ

 

Во многих странах при подсчете налогооблагаемого дохода сумма всех арендных платежей арендатора вычитается из его налогооблагаемого дохода, тогда как для собственника-владельца налог не взимается только с суммы процента, уплачиваемого им по ипотеке, а тело кредита включено в налогооблагаемую базу. Таким образом, хоть общая стоимость владения и ниже, сумма налогообложения зачастую выше. Поэтому итоговый доход повышается с двух сторон.

 

ВЫГОДЫ

 

Инвесторам подобные операции также приносят значительную выгоду. Первое - это стабильный, гарантированный доход. Недвижимость инвестиционного класса на развитых рынках обычно сдается в долгосрочную аренду, как правило, с фиксированной, регулярно повышающейся арендной ставкой; арендатор связан прочными договорными обязательствами, что обеспечивает низкий уровень риска и стабильный, гарантированный доход.

 

КАПИТАЛ

 

Базовая капитальная стоимость здания, особенно если посмотреть в среднесрочной и долгосрочной перспективе, подвержена сильной тенденции к повышению. Структура арендных платежей. В целях получения максимальной выгоды для покупателя арендные платежи могут быть структурированы в зависимости от конъюнктуры рынка, исходных целей и инвестиционных критериев покупателя. В условиях волатильного (неустойчивого) рынка или в случае стремления инвестора избежать риска может применяться чистая арендная ставка, при которой арендатор оплачивает операционные расходы по фактической себестоимости, тем самым, защищая покупателя от изменений в величине операционных расходов, изменений режима налогообложения и т. д. И, наоборот, при стабильном рынке или в случае обладания инвестором большим опытом управления недвижимостью может использоваться арендная ставка, включающая операционные расходы. Это позволяет повысить и стабилизировать доход и поток наличности, а также позволяет покупателю использовать различные варианты повышения эффективности использования поступлений от аренды.

 

СЕКЬЮРИТИЗАЦИЯ

 

Если арендатор надежен и связан прочными контрактными обязательствами, то покупатель получает возможность секьюритизировать рентный доход, т. е. выпустить ценную бумагу, обеспеченную на основе денежных потоков, поступающих от арендатора.

 

Вышеприведенные операции показывают значительную гибкость продаж с обратной арендой, и это относится не только к офисному сектору. С учетом потенциальной выгоды от таких сделок довольно странно то, что, например, в Москве такие операции - большая редкость. Возможно, виной тому культурные предпосылки. В постсоветской России компании стремятся быть именно собственниками недвижимости. Непопулярность этих сделок в Москве можно также объяснить «недозрелостью» рынка, недостатком стабильности и низких ставок капитализации, характерных для развитого рынка. Этот факт снижает финансовую привлекательность сделок для продавца/арендатора, увеличивает риск и, как следствие, отбивает аппетит у потенциальных покупателей/арендодателей. Но несмотря на это на рынке появляются новые инвесторы, рынок созревает и бурное развитие российского бизнеса неминуемо приведет к тому, что подобные сделки займут прочное место на рынке недвижимости. И когда такие сделки станут привычными, а стороны-участники будут проявлять компетентность и понимание, можно будет говорить о том, что рынок по-настоящему созрел.

Сергей Коротков

 
Коротко о недвижимости
Что такое «вторичка»?
29.06.2012

Вторичная недвижимость («вторичка») – жилые помещения (квартиры, комнаты, дома), находящиеся на рынке купли-продажи и уже имеющие ранее зарегистрированных собственников.

Вторичная недвижимость («вторичка») – жилые помещения (квартиры, комнаты, дом...

Расторжение сделки
02.10.2011

О том, что и как нужно делать, для того чтобы покупая квартиру, не оказаться ...

Купить деревянный дом
02.06.2011

Продажа домов - очень популярный бизнес в последнее время, но многие не знают...

Как правильно выбрать риэлторское агентство
26.02.2007

Практически любая сделка с недвижимостью представляет собой чрезвычайно сложн...

Дающий быстро даёт вдвойне или плюсы и минусы наличного кредита
15.07.2009

Поскольку услуги кредитования бурно развиваются, конкуренция между банками ст...

За неделю управились
04.03.2013

За неделю управилисьМПКХ города Обнинска продолжает вести борьбу со снежными завалами.

Как купить офис по-быстрому
05.05.2009

Если вы не хотите арендовать офис, а хотите купить офисное помещение, то прощ...

Не кладите яйца в одну корзину
13.05.2010

Деньги нужно хранить в нескольких валютах сразу. Лучше, в двух основных. Так ...

Станет ли все-таки жильё доступным?
05.06.2008

Об этом шла речь на недавнем заседании координационного Совета при губернатор...


© 2005 — 2018 ЛИГА НЕЗАВИСИМЫХ РИЭЛТОРОВ. Все права защищены.
При цитировании материалов гиперссылка на сайт ЛНР обязательна.