Любое изменение в жизни человека есть стресс. А покупка квартиры – это сильный стресс. Во-первых, приходится расставаться со значительной суммой денег. А во-вторых, держать в голове массу юридических, социальных и бытовых нюансов, касающихся обеих сторон, заключающих сделку. Есть от чего перенервничать.

Мало того, покупатель нередко сталкивается с так называемой «беременной» квартирой, то есть, обремененной всякого рода проблемами, которые ему приходится решать уже после того, как он въехал в новое жилье. То есть, нести свое бремя...

«БЕРЕМЕННОСТЬ» №1

 Купив квартиру, ее новый владелец неожиданно узнает, что в только что приобретенном жилье имеют право жить некие третьи лица. Почему так? Да потому, что Жилищный Кодекс Российской Федерации еще в 2004 году разрешил собственникам жилья отчуждать его без согласия третьих лиц, проживающих с ними (смотри пункт 4, статья 31). И, несмотря на то, что эти третьи лица (например, бывшая жена) не имеют права пользоваться жильем, их из этого жилья никто не выписывал. То есть, они остаются прописанными в проданной новому владельцу квартире. Как их оттуда выкурить? Сложновато. Они могут выписаться по собственному желанию, написав соответствующее заявление, а могут быть сняты с регистрационного учета по решению суда. В суд, как водится, человека вызывают повесткой. Однако он может не явиться и раз, и другой, и третий. После третьего раза у суда по закону должно лопнуть терпение и тогда человека выписывают из проданной квартиры, что называется, автоматом. С виду все просто, тем не менее эта «бодяга» может растянуться на год-полтора и изрядно потрепать нервы новому владельцу квартиры.

Поэтому, зная, где упасть, необходимо подстелить соломки. А именно: когда будет составляться договор купли, продажи, нужно настоять на том, чтобы третьи лица, прописанные в приобретаемой квартире, снялись с регистрационного учета в течение определенного срока. Например, в течение месяца.

«БЕРЕМЕННОСТЬ» №2

 Продавец предоставлял свою квартиру третьему лицу по договору коммерческого найма. Например, под офис. А потом вдруг взял и продал эту квартиру до истечения срока договора. В результате чего покупатель получает «подарок» в виде третьего лица, которое в его свежекупленной квартире занимается бизнесом. И ничего с этим поделать нельзя, кроме как ждать истечения срока договора коммерческого найма. Единственное, что изменится в данном случае, так это фамилия наймодателя: вместо фамилии прежнего владельца квартиры в договоре найма будет значиться фамилия ее нового владельца.

«БЕРЕМЕННОСТЬ» №3

 Или. В проданной квартире проживает ветхозаветная бабулька, за которой бывший владелец квартиры ухаживал по договору ренты. Покупатель (то есть, новый владелец квартиры) вместе с квартирой получает и бабульку, и все обязанности, прописанные в договоре ренты.

«БЕРЕМЕННОСТЬ» №4

 Вы знаете, что такое завещательный отказ? Это когда вам завещают квартиру, но при этом говорят, чтобы вы предоставили эту квартиру в пользование третьему лицу. Ну, таково условие завещания. В результате этого, новый владелец квартиры имеет то, что он имеет: новую квартиру + ожидание истечения срока завещательного отказа.

«БЕРЕМЕННОСТЬ» №5

 А ведь есть еще и ипотека! Если покупатель не наскрёб нужную сумму, он идет в банк, который забирает у него приобретаемую квартиру в качестве гарантии погашения ипотечного кредита. Пока кредит не погашен, новый владелец не может пользоваться приобретенной квартирой без разрешения банка. Однако банк-кредитор может и сжалиться, тогда новый владелец квартиры может ее продать.

«БЕРЕМЕННОСТЬ» №6

 Много хлопот доставляют несовершеннолетние, приживающие в продаваемой квартире. Их согласия на сделку купли продажи никто спрашивать не обязан, нужно спросить органы опеки и попечительства.

Вывод:

Чтобы не стать «беременным» при покупке нового жилья, старайтесь выбирать юридически чистый объект, не содержащий в себе «подводных камней». А для этого необходимо обратиться к опытному риэлтору, который знает все законодательные закорючки и просто имеет профессиональный нюх. Справиться самостоятельно с «беременностью» нереально. Во всяком случае, себе дороже.

Сергей Коротков