Главное отличие дарения от других сделок с недвижимостью – безвозмездность. Однако отсутствие финансовых схем не делает его простым мероприятием.

 Незнание требований закона может привести к правовым коллизиям и даже признанию сделки ничтожной.

По договору дарения собственник безвозмездно передает или обязуется передать имущество. Как правило, участники дарственного акта – это родственники, хотя, по закону, сторонами сделки могут выступать и совершенно чужие лица. Причем как физические, так и юридические.

Хоть дарение и происходит безвозмездно, все равно оно считается сделкой. Поэтому подарить недвижимость можно, только заключив соответствующий договор между дарителем и одаряемым. Порядок оформления процедуры регулируется главой 32 Гражданского кодекса РФ. В сделке участвуют две стороны – даритель и одаряемый. По договору дарения недвижимости одна сторона обязуется безвозмездно передать другой объект недвижимости в собственность. Причем и дарителем, и одаряемым может выступать не один человек, а группа лиц. Так, например, если жилое помещение находится в совместной собственности, то со стороны дарителя будут выступать все совладельцы. Если кто-то из них против бесплатной передачи имущества, интересанту переходят доли объекта, но не вся площадь целиком.

Договор дарения недвижимого имущества заключают в письменной форме. Составляя договор дарения, необходимо указать личные данные обеих сторон. От каждого участника договора – полные фамилию, имя, отчество, адрес проживания, паспортные данные, место рождения и пол. Если договор дарения заключен по доверенности, то ссылаются на нее: кем и когда она выдана, ее реестровый номер.

Следует указать характеристики объекта недвижимости, передаваемого в дар: площадь, количество комнат, этаж, адрес. Могут понадобиться кадастровый и инвентарный номера. Они выдаются в кадастровом центре. В договоре неплохо бы упомянуть, на основании каких документов недвижимость принадлежит дарителю.

Нотариального удостоверения договор дарения не требует, но по желанию сторон может быть заверен. Документ подлежит государственной регистрации в Регистрационном центре, а, стало быть, это означает, что его считают заключенным с момента такой регистрации.

Получив в подарок недвижимость, придется дать государству денег в качестве налога, но только при условии, что даритель и одаряемый не являются роднёй. А к этой категории относятся супруги, дети, родители, братья и сестры (в том числе имеющие одного общего родителя), а также бабушки-дедушки и их внуки.

Налогоплательщик, получивший недвижимость по договору дарения от дарителя-гражданина, не являющегося членом его семьи и(или) близким родственником, уплачивает налог на доход от приобретения этой недвижимости. Ставка налога – 13% от стоимости подарка.

Российское законодательство ограничивает дарение, а в некоторых случаях и вовсе его запрещает. Например, нельзя «бесплатно вручать» недвижимость от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными. Также лишены дарственного права законные представители последних.

Не имеют права принимать дары ценностью более 5 МРОТ работники лечебных, воспитательных заведений и учреждений социальной защиты от находящихся в них граждан, их супругов и родственников. Еще без таких подарков по закону остаются госслужащие – в соответствии с должностным положением и исполнением служебных обязанностей.

Дарение может быть ограничено, если имущество находится в общем совместном владении. В этом случае, по его словам, требуется согласие всех совладельцев. Участник долевой собственности вправе подарить свою долю любому лицу, и на эти сделки не распространяется преимущественное право других владельцев на приобретение доли – данное право относится только к продаже доли и отчуждению ее по договору мены.

Существуют и другие дарственные ограничения. Законодательством установлен порядок раздела земельного участка или объекта недвижимости при наличии нескольких владельцев. Раздел жилого строения допускается в случае, если такой раздел можно произвести без нанесения несоразмерного ущерба имуществу. Если раздел невозможен, то выделяющийся собственник вправе требовать выплаты его доли собственности.

Когда между совладельцами земельного участка или жилого помещения не достигнуто соглашение о порядке его раздела, имущественный спор может быть разрешен в судебном порядке. В то же время для совершения дарения доли одним из сособственников в праве общей долевой собственности другому не требуется согласие владельцев прочих долей.

Даритель вправе изменить свои первоначальные намерения. Отказаться от исполнения договора можно, если после подписания документа имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что подарок в новых условиях приводит к существенному снижению его уровня жизни. Кроме того, отменить дарение можно и в том случае, если претендент на подарок совершил неправомерные действия по отношению к дарителю либо к кому-то из членов его семьи или близких родственников. В случае умышленного лишения жизни дарителя тем, кому тот хотел преподнести имущество, наследники благодетеля могут требовать отмены дарения в судебном порядке.

Законом также предусмотрено право одаряемого отказаться от дара в любое время до передачи ему недвижимости. Такие случаи бывают довольно редко, но все-таки они не исключены. Например, если имущество передается в дар со множеством обременений или одаряемый понимает, что ему будет сложно содержать вторую квартиру или дом.

Отказ от дарения совершается в той же форме, что и само дарение. «Если человеку дарили имущество по договору, отказываться от него он тоже должен в письменной форме. Договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации, это означает, что и отказ от дара необходимо регистрировать. Еще один нюанс: при дарении одному из супругов, подаренное имущество переходит в собственность только одаряемого, а не в совместную собственность женатых. В случае развода такой подарок разделу не подлежит.

Однако такое имущество может стать предметом спора между супругами, если во время брака были произведены вложения, значительно увеличившие его стоимость (ремонт, переоборудование и др.). Дело в том, что подобные улучшения обычно производятся за счет общих денежных средств супругов или за счет продажи другого семейного имущества. Избежать конфликтов такого рода можно только с помощью брачного контракта, который заключается супругами в любой момент их совместной жизни.

Многие собственники недвижимости, особенно старшего возраста, стараются заранее распорядиться своей недвижимостью в интересах наследников. Основных путей два – составить завещание либо при жизни оформить договор дарения на недвижимость. Каждый из вариантов имеет свои сильные и слабые стороны, и окончательный выбор зависит от многих факторов: взаимоотношений в семье, степени доверия между родственниками, стоимости и состояния недвижимости. Самое существенное различие между этими путями в том, что к одаряемому собственность переходит еще при жизни дарителя, а завещание – это единственный способ распорядиться своим имуществом после смерти.

В любом случае учитывать надо следующее. Процедура вступления в наследство достаточно длительна и непроста. Поэтому если у собственника нет сомнения, кому из родственников или знакомых оставить свое имущество, и он уверен, что не изменит своего решения до конца жизни (и не сомневается в порядочности своих близких), есть смысл еще при жизни оформить договор дарения. Одновременно – для гарантии соблюдения интересов дарителя – можно заключить договор о праве прежнего владельца на пожизненное безвозмездное пользование.

Если договор дарения содержит условие, предусматривающее передачу дара после смерти дарителя, то такой документ считают ничтожным, поскольку здесь применимы правила наследования. Но это не единственная причина, по которой дарение можно признать недействительным.

Если дарение прикрывает собою сделку купли-продажи с целью обойти интересы третьих лиц или уйти от налога, то такая сделка легко может быть расторгнута в суде. Иногда фиктивное дарение используется при продаже комнаты в коммунальной квартире. Но нельзя забывать, что соседи по коммуналке обладают преимущественным правом покупки. Если в приобретении комнаты они не заинтересованы, необходимо оформить письменный отказ или не изъявить о своем праве в течение 1 месяца.

Конечно, можно подарить недвижимость без ведома и согласия соседей. Но если найдутся доказательства того, что дарение было фиктивным, суд признает сделку недействительной.

Сергей Коротков