К ноябрю 2026 года на рынке первичной жилой недвижимости «старой» Москвы зафиксирована парадоксальная ценовая динамика.

Как пишут СМИ со ссылкой на аналитические данные компании Риччи (Ricci), в среднем по городу средневзвешенная стоимость квадратного метра в уже введенных в эксплуатацию новостройках на 18% превышает цену в строящихся проектах.

В абсолютных цифрах этот разрыв выглядит следующим образом: за один квадратный метр в готовом доме покупателям приходится отдавать 1,035 млн рублей, тогда как в еще возводящихся жилых комплексах аналогичный показатель составляет 878 тыс. рублей.

Однако эта общая статистика скрывает существенные различия, которые напрямую зависят от класса жилья. Традиционная модель ценообразования, при которой премия за готовность и отсутствие строительных рисков закладывается в финальную стоимость, сохраняется в высокобюджетных сегментах:

• В премиум-классе разрыв достигает 22%. Готовые квартиры здесь стоят в среднем 1,537 млн руб. за 1 кв. м, в то время как строящиеся — 1,263 млн руб. за 1 кв. м.
• В сегменте делюкс разница составляет 13%: 3,659 млн руб. за 1 кв. м в сданных домах против 3,235 млн руб. за 1 кв. м в проектах на стадии строительства.
• В бизнес-классе ценовой зазор минимален и составляет всего 2%: 617 тыс. руб. за 1 кв. м в готовых объектах против 607 тыс. руб. за 1 кв. м в строящихся.

Ситуация кардинально меняется при переходе в масс-маркет. В комфорт-классе наблюдается обратная динамика: уже готовые новостройки оказываются дешевле тех, что еще находятся в процессе возведения. Средняя по "старой" Москве разница составляет 4%. Застройщики предлагают жилье в уже сданных проектах комфорт-класса по 438 тыс. руб. за 1 кв. м, в то время как в еще возводимых корпусах цена квадратного метра достигает 456 тыс. руб.

Этот тренд наиболее ярко выражен в конкретных локациях, где готовые новостройки комфорт-класса стоят значительно дешевле строящихся. В частности, такая аномалия зафиксирована в следующих районах:

• • Бирюлево Восточное (ЮАО) — средневзвешенная цена «квадрата» в сданных проектах на 44% ниже, чем в еще строящихся;
• • Митино (СЗАО) — разница составляет 25% в пользу готового жилья;
• • Черемушки (ЮЗАО) — готовые квартиры дешевле на 23%.

Более того, в отдельных районах Москвы аналогичный ценовой паттерн, когда сданное жилье стоит меньше возводимого, прослеживается и в более дорогих сегментах, несмотря на то, что по столице в целом они остаются дороже.

В сегменте бизнес-класса готовое предложение значительно доступнее строящегося в следующих локациях:

• Алексеевский (СВАО) — готовые квартиры дешевле на 44%;
• Кунцево (ЗАО) — разница достигает 42%;
• Нагатинский Затон (ЮАО) — готовое жилье доступнее на 39%.

В премиум-классе, как уточняет издание со ссылкой на данные Риччи (Ricci), такая же обратная пропорция цен наблюдается в трех районах:

• Даниловский (ЮАО), где готовые проекты на 24% дешевле еще строящихся;
• Таганский (ЦАО) — разница составляет 17%;
• Басманный (ЦАО) — готовые новостройки дешевле на 11%.

Наконец, в самом высоком ценовом сегменте — делюксе — среди районов, где на рынке одновременно представлены и сданные, и строящиеся жилые комплексы, зафиксировано следующее соотношение:

• В Тверском районе (ЦАО) готовое предложение на 18% дешевле еще возводимого;
• В Замоскворечье (ЦАО) — на 6%.