Стоимость земельных участков в Московской области достигла абсолютного исторического максимума за весь период систематических наблюдений, который ведется с 2007 года.

Об этом свидетельствуют данные аналитического отчета компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Эксперты профильного департамента провели комплексное исследование, в рамках которого детально рассмотрели структуру предложения, динамику средней стоимости и уровень реализованного спроса на первичную загородную недвижимость Подмосковья. Анализ охватил объекты различных ценовых категорий и архитектурно-планировочных форматов в годовой ретроспективе (за последние двенадцать месяцев).

Ценовые сегменты

Экономкласс, традиционно выступающий фундаментом и доминирующей силой на рынке первичной загородной недвижимости, по-прежнему занимает лидирующие позиции, однако его удельный вес в общей структуре предложения за год сократился на 3 процентных пункта, составив 74%. На фоне этого сжатия экспозиции медианная стоимость лота в данном сегменте продемонстрировала существенный рост на 18%: она поднялась с 2,4 млн рублей до 2,9 млн рублей. Примечательно, что потребительское поведение также изменилось: сейчас 72% покупателей загородных первичных объектов ориентированы на сегмент эконом, тогда как год назад этот показатель составлял 81%. Таким образом, доступность самого массового сегмента объективно снижается.

Комфорт-класс занимает 18% в общей структуре предложения (осенью 2025 года его доля составляла 17%). За рассматриваемый двенадцатимесячный период средний ценник в этой категории повысился на 27% — с 11,2 млн рублей до 14,2 млн рублей. При этом покупательский интерес к более качественному жилью заметно вырос: доля комфорт-класса в структуре реализованного спроса увеличилась с 14% до 20%, что свидетельствует о готовности части аудитории переплачивать за лучшую локацию и инфраструктуру.

На бизнес-класс приходится 6% от общего объема предложения (год назад — 5%). Средний лот в этой категории сегодня стоит 37 млн рублей против 35,7 млн рублей в прошлом году, что означает рост на 4% в годовом выражении. Доля покупателей, совершающих сделки с объектами категории бизнес на первичной загородке Московской области, также увеличилась: сейчас это 7% против 4% прошлогодней осенью.

Элитная недвижимость остается наиболее узким и эксклюзивным сегментом, занимая всего 2% в совокупной первичной экспозиции. За прошедший год ее доля незначительно увеличилась на 0,3 процентных пункта. Медианная цена объектов премиум-уровня выросла на 23%: с 119,5 млн рублей до 146,8 млн рублей. При этом доля элитного сегмента в реальном спросе, напротив, уменьшилась на 0,5 процентных пункта — до 1%, что может указывать на дефицит подходящих предложений в верхнем ценовом эшелоне.

Форматы загородной недвижимости

Среди форматов бессменное и подавляющее лидерство по объему предложения по-прежнему принадлежит участкам без подряда (УБП). На них приходится 84,5% в общем составе экспозиции, хотя год назад этот показатель был выше и составлял 88,2%.

Если доля таких участков за рассматриваемый период уменьшилась на 3,7 процентных пункта, то их абсолютное число сократилось еще более значительно — на 15%: сегодня на рынок выставлено 40,2 тысячи лотов, тогда как осенью 2025 года их было 47,1 тысячи штук.

Реализованный спрос на этот формат также сократился на 6%. При этом дефицит предложения спровоцировал резкий скачок цен: средняя стоимость выросла на 31% — с 3,7 млн рублей до 4,9 млн рублей. Именно эта цифра и зафиксировала исторический максимум за все время наблюдений.

Как поясняет руководитель Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов, рост средней стоимости УБП обусловлен долговременным повышением общего уровня цен на загородном рынке и активным вымыванием наиболее экономичных лотов.

"Участок земли без подряда — самое дешевое, что можно купить на загородке. Удельный вес дорогостоящих предложений возрастает, что тянет медианный показатель вверх. Это относится ко всем форматам недвижимости", — подчеркивает эксперт.

Коттеджи и участки с обязательным подрядом на строительство на сегодняшний день занимают 14,3% всей экспозиции против 10,5% год назад, показав рост на 3,8 процентных пункта. В абсолютных значениях показатель за это время увеличился на 21% (с 5,6 тыс. шт. до 6,8 тыс. шт.), а число фактических продаж выросло на 19%. Медианная стоимость такого лота за год стала больше на 5%: она поднялась с 33 млн рублей до 34,5 млн рублей.

Эксперт отмечает положительную динамику в этом сегменте:

"Мы видим, что проектов с коттеджной застройкой становится больше — если год назад насчитывалось 204 поселка, то сейчас их 258. Соответственно, выбор для покупателя чуть расширился, и средняя цена этого формата поднялась незначительно".

Блокированная застройка (таунхаусы и дуплексы), как всегда, остается в аутсайдерах по представленности на рынке — сегодня ее доля в экспозиции составляет всего 1,1%, за год она сократилась на 0,1 процентных пункта. Всего 520 объектов этого формата предлагается покупателям в Подмосковье, тогда как осенью 2025 года их было 660, что означает снижение на 20%.

Однако на фоне сокращения предложения зафиксирован ажиотажный спрос: реализация таких лотов увеличилась на 99% (практически удвоилась). Среднестатистический лот за это время подорожал на 6% — с 32,4 млн рублей до 34,4 млн рублей.

Общее состояние рынка недвижимости

В целом для рынка ничего особенно хорошего не происходит. По словам Дмитрия Таганова, после отмены массовой льготной ипотеки (с июля 2024 года) первичный загородный сегмент находится в состоянии стагнации. Сокращение общего объема предложения и падение спроса на самые доступные форматы подтверждают охлаждение рынка.

Тем не менее, на этом фоне сохраняется четкое расслоение: качественные объекты от надежных застройщиков, обладающие удачной локацией и продуманной концепцией, по-прежнему раскупаются быстро, не задерживаясь в экспозиции.