Наблюдается перераспределение инвестиционного капитала: снижение доходности жилой недвижимости стимулирует отток инвесторов в сегменты офисной и складской недвижимости.

Инвестиционная привлекательность объектов жилого фонда на территории Российской Федерации демонстрирует устойчивое снижение. В настоящее время средний срок окупаемости вложений в жилую недвижимость (за счет арендных платежей) составляет 24,4 года.

Для сравнения, инвестиции в коммерческую недвижимость обеспечивают возврат средств в среднем за 8–9 лет. Согласно оценке профильных аналитиков, разрыв в показателях окупаемости между указанными сегментами достиг максимального значения с 2019 года.

За истекший период средневзвешенная доходность аренды квартир сократилась с 5,1% до 4,1% годовых. Одновременно ставки капитализации коммерческой недвижимости продемонстрировали рост: текущая доходность офисных площадей составляет 11–12,5% годовых, стрит-ритейла — 11,5–13,5%, складских помещений — 11,25–13%.

Ключевой причиной данной тенденции является разнонаправленная динамика стоимости активов и арендных ставок. Цены на квартиры демонстрировали опережающий рост по сравнению с темпами индексации арендной платы, в то время как в коммерческом сегменте наблюдался обратный тренд — увеличение арендных ставок при более сдержанной динамике стоимости самих объектов.

В частности, с 2019 года стоимость первичной жилой недвижимости увеличилась более чем в два раза, тогда как уровень арендных ставок вернулся к показателям прошлых лет. В сегменте коммерческой недвижимости фиксируется непрерывный рост арендных ставок, что обеспечивает сохранение высокой доходности для инвесторов.

Вследствие этого трансформируется структура спроса со стороны покупателей. По экспертным оценкам, доля инвестиционных сделок с квартирами снизилась с 20–30% в 2019 году до текущих 7–10%. Часть инвесторов переориентировала капиталы на приобретение офисов, складов и торговых помещений, другая часть предпочла размещение средств на банковских депозитах, чья доходность после повышения ключевой ставки превысила показатели сдачи жилья в аренду.

В настоящее время вложения в коммерческую недвижимость чаще всего направляются в самые надежные и востребованные направления. К ним относятся просторные современные офисы класса А, магазины с отдельным входом с улицы (которые располагаются на первых этажах больших жилых комплексов), а также небольшие аккуратные склады для хранения товаров и легкого производства.

Помимо этого, опытные вкладчики и обычные люди все чаще вкладывают средства через общие фонды — закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Такой подход позволяет получать доход от сдачи помещений в аренду или их последующей продажи без необходимости покупать здание целиком за свои деньги. Вы получаете прибыль от объекта, но при этом не становитесь его полным юридическим владельцем.

При этом важно помнить: быстрая окупаемость вложений вовсе не означает, что риски полностью исчезают. Доход, который приносит такая недвижимость, напрямую зависит от нескольких условий:

• — качества самого здания (его износа) и того, насколько оно экономно расходует тепло и свет;
• — пустует ли помещение или постоянно занято арендаторами;
• — сколько денег уходит на содержание дома (оплату счетов, охрану, мелкий ремонт);
• — общей ситуации в экономике страны.

Поэтому к выбору таких объектов стоит подходить очень осмотрительно, внимательно взвешивая все эти обстоятельства.