Рынок коммерческих помещений в Приморье сейчас заметно меняется.

Наблюдается переход от привычных небольших частных магазинов к новым форматам — крупным федеральным сетям и пунктам выдачи заказов из интернета. Деловая активность снизилась: люди стали осторожнее подходить к открытию своего дела, а переговоры об аренде или покупке теперь занимают гораздо больше времени.

Спад активности.
По данным специалистов, количество реальных сделок по аренде или покупке сократилось примерно на треть. Потенциальные арендаторы заняли выжидательную позицию и очень тщательно оценивают все риски, поэтому процесс заключения договоров сильно замедлился.

Тяжелое положение малого бизнеса.
Высокие налоги и дорогие кредиты вынуждают многих предпринимателей закрывать свои предприятия. Чтобы помещения не пустовали, владельцы вынуждены идти навстречу: предоставлять «арендные каникулы» (когда можно не платить за первые месяцы) и снижать стоимость аренды.

Изменение состава арендаторов.
На смену малым семейным предприятиям приходят большие магазины федеральных сетей, пункты выдачи интернет-заказов и компании сферы услуг высокого класса. Вместо обычных торговых лавок мы всё чаще видим склады для быстрой доставки товаров и современные сервисные центры.

Почему местные предприниматели уходят с рынка? На работу малого и среднего бизнеса в Приморье давят три основные проблемы.

Дорогая доставка.
Перевозка товаров из центральной части России в наш край значительно увеличивает их цену — до 30%. Это дает огромное преимущество крупным сетям, у которых есть собственные распределительные центры здесь же, на месте.

Нехватка работников.
В регионе острый дефицит линейного персонала: продавцов, кассиров, кладовщиков. Бизнесу приходится повышать зарплаты, чтобы найти людей, что сильно увеличивает расходы.

Высокая аренда.
Собственники помещений стараются поднимать цены вслед за инфляцией. Из-за этого становится невыгодно содержать небольшие «магазины у дома». Конкуренция с онлайн-маркетплейсами, где товары дешевле, только ухудшает ситуацию. Крупные игроки могут диктовать условия поставщикам и предлагать собственникам самую высокую плату.

Так же присутствует несоответствие спроса и предложения. Сейчас на рынке сложился заметный перекос между тем, что предлагают, и тем, что нужно бизнесу.

Избыток маленьких помещений.
Предложений по небольшим площадям (от 20 до 80 кв. м) слишком много, но спрос на них упал. Люди предпочитают покупать товары через интернет. Самые удачные места на первых этажах теперь занимают пункты выдачи заказов.

Дефицит качественных объектов.
При этом остро не хватает хороших помещений площадью от 300 до 1000 кв. м, которые нужны крупным сетям. Такие объекты должны иметь мощные электросети, удобные подъезды и парковку. Обычно такие сделки проходят без широкой огласки.

Риски для покупателей.
Инвесторы опасаются приобретать недвижимость с юридическими проблемами или нарушениями при строительстве, требуя скидку в 30–40%. Дополнительную тревогу вызывает нехватка электричества в старых зданиях и суровый климат, который быстро приводит строения в негодность.

Существенно влияет разница между Владивостоком и остальной территорией края. Рынок разделился на два совершенно разных мира.

Владивосток.
Здесь коммерческая недвижимость остается надежным активом, приносящим стабильный доход. Сейчас инвесторы смотрят не столько на само здание, сколько на то, какой денежный поток оно способно генерировать.

Остальные районы края.
За пределами краевого центра экономика ослабла. Коммерческие площади превращаются в пассив, так как арендаторы массово уезжают. Часто затраты на содержание здания (например, отопление зимой) съедают более трети дохода от аренды, делая владение объектом убыточным.

Так кто же покупает коммерческую недвижимость? Покупателей можно разделить на две группы.

Пользователи.
Это те, кто приобретает объект для себя: под собственный магазин, офис или производство.

Инвесторы.
Они вкладывают деньги, чтобы получать пассивный доход от сдачи в аренду. Их можно разделить по размеру вложений: обычные граждане (до 30 млн руб.), смешанный сегмент (30–100 млн руб.) и крупные системные инвесторы (свыше 100 млн руб.).

Что ждет рынок в будущем и где искать точки роста? В ближайшие годы развитие нашего региона будут определять несколько направлений.

Туризм.
Рост внутреннего туризма создаст большой спрос на гостиницы, базы отдыха и рестораны.

Автомобильная отрасль.
Приход китайских автопроизводителей потребует строительства дилерских центров, складов запчастей и автосервисов.

Строительство дорог.
Новые развязки и трассы изменят транспортную доступность районов, сделав ранее непопулярные объекты более ценными.

Время, когда любая коммерческая недвижимость гарантированно приносила доход, прошло. Малый торговый бизнес окончательно уйдет в ниши, требующие личного подхода (авторские кафе, мастерские). Крупные торговые центры превратятся в места для прогулок и развлечений. Наибольшим спросом будут пользоваться универсальные помещения свободного назначения (площадью до 500 кв. м), которые можно легко переделать под разные нужды в меняющихся экономических условиях.