По итогам 2026 года доля межрегиональных сделок на рынке недвижимости Сочи достигла 60–65%.

Согласно оценке члена национального совета Российской гильдии риэлторов Евгения Проскурина, данный показатель сохранится на аналогичном уровне в ближайшие два года. Основными покупателями выступают жители Москвы, Санкт-Петербурга, а также северных и дальневосточных регионов РФ.

Факторы спроса и сегментация покупателей

Привлекательность южного направления обусловлена мягким климатом и продолжающимся трендом на рост внутреннего туризма. По прогнозам коммерческого директора Parade Development Тамары Коломийцевой, число межрегиональных сделок в перспективе нескольких лет будет возрастать. При этом существует вероятность будущего оттока части покупателей в пользу Крыма, однако, по мнению члена совета Российской гильдии риэлторов в Сочи Михаила Титова, это не произойдет в краткосрочной перспективе.

Структура спроса претерпела качественные изменения. Если в 2020–2022 гг. преобладал ажиотажный спрос, то в настоящее время рынок характеризуется взвешенными сделками. Как отмечает партнер Kept Александр Боронтов, после нескольких лет беспрецедентного роста цен наблюдается стагнация спроса. Покупатель стал более избирательным, смещая интерес в сторону специализированных продуктов и отказываясь от универсальных решений.

Динамика цен и средний бюджет сделки

По данным Евгения Проскурина, в мае 2026 года средний бюджет покупки на первичном рынке Сочи составил 31,5 млн рублей (+6,1% год к году). Средняя цена 1 кв. м в элитном сегменте в марте превысила 1,5 млн рублей (+16% год к году), при этом в отдельных сегментах зафиксировано снижение цен почти на 6% за месяц.

Несмотря на общий высокий уровень цен, стоимость некоторых лотов снизилась. Михаил Титов отмечает, что за последние 1,5 года стоимость квартир упала на 20–30%, что позволило найти предложения от 4 млн рублей за квартиру и от 12–15 млн рублей за жилой дом. Такой уровень цен, по словам руководителя проектов Strategy Partners Дмитрия Арестова, отсекает часть среднего класса.

Средний бюджет предложения курортной недвижимости (жилье + сервисные апартаменты) в Сочи находится на уровне 52 млн рублей, что значительно выше показателей по Краснодарскому краю (23 млн рублей) и Крыму (21 млн рублей).

Александр Боронтов указывает на переход рынка к модели «рынка покупателя», что выражается в предоставлении продавцами непубличных скидок, размер которых может превышать 15–20%. При этом официальные цены экспозиции не снижаются. По мнению Тамары Коломийцевой, современный покупатель ориентирован не на минимальную стоимость, а на приобретение качественной и ликвидной недвижимости. В качестве примера приводится экокомплекс «Белые ночи», где стоимость квадратного метра выросла с 690 тыс. до 790 тыс. рублей (+14,5%) менее чем за полгода.

Целевые сценарии приобретения и типология объектов

Тип приобретаемой недвижимости напрямую зависит от целей покупателя. Партнер NF Group Ольга Широкова выделяет три основные категории:

1. Постоянное проживание. Покупатели выбирают проекты с полноценной городской средой: классические квартиры с семейными планировками, дворами и парковками. Ключевым фактором является наличие социальной инфраструктуры (школы, детские сады, медучреждения) в пешей доступности. Приоритет отдается агломерациям вокруг крупных городов, например, жилым комплексам в Краснодаре.
2. Сезонное проживание. Спрос формируется на курортное жилье, используемое как «городская дача» на период каникул и праздников. В качестве примера приводится ЖК «Кипарис» вблизи Анапы.
3. Инвестиции. Инвестиционное поведение трансформировалось. Если ранее доминировала стратегия спекулятивной перепродажи на фоне роста цен, то сейчас она работает преимущественно на сохранение капитала и применяется к эксклюзивным лотам. Большинство инвесторов рассматривают недвижимость как инструмент получения пассивного долгосрочного дохода. Наиболее привлекательной моделью для инвестирования признается формат сервисных апартаментов.

Диапазон стоимости объектов недвижимости в г. Сочи:

• Студии и однокомнатные квартиры: от 8 до 15 млн рублей.
• Двухкомнатные квартиры: от 18 до 25 млн рублей.
• Трехкомнатные квартиры и более: от 30 млн рублей.