Тем, кто намерен приобрести жилую недвижимость в текущих экономических условиях.

Тем, кто намерен приобрести жилую недвижимость в текущих экономических условиях.

Российский рынок жилой недвижимости вступил в 2026 год в условиях серьезного спада. Несмотря на нежелание официальных лиц использовать термин «кризис», ситуация очевидна. Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Ирек Файзуллин отметил, что в 2025 году выдача ипотечных кредитов упала на 21%. По мнению министра, сохранение стабильности рынка стало возможным благодаря реализации государственных субсидированных программ.

Министр особо подчеркнул значимость льготных программ ипотечного кредитования: "Эти программы являются единственной возможностью для многих россиян повысить качество своего проживания".

Вместе с тем, в 2026 году предполагается существенное ужесточение условий предоставления семейно ориентированной ипотеки. Например, теперь заемщик сможет получить лишь один льготный кредит на всю семью. Ранее также рассматривались инициативы введения дифференцированного процента в зависимости от численности семьи либо установление территориальных ограничений. Однако указанные меры пока остаются неприменёнными.

Одновременно происходит отказ государства от прямой финансовой поддержки застройщиков. Министерство строительства подтвердило, что мораторий на штрафные санкции за нарушение сроков сдачи объектов продлеваться не будет. Таким образом, начиная с 2026 года, граждане вновь получают право требовать компенсации за просрочку завершения строительных работ.

При сохранении данного подхода масштаб проблем становится значительным. Исследование компании «Яков и партнёры» свидетельствует о рекордном объеме переноса сроков ввода многоквартирных жилых зданий в эксплуатацию: показатель составил 16,2 млн квадратных метров, что является историческим максимумом. Авторы отчета прогнозируют общее падение объема введенного жилья в 2026 году примерно на 11%, до уровня порядка 41 млн квадратных метров.

Эксперты единодушны в своем мнении относительно динамики стоимости жилья: несмотря на все ограничительные меры, цена продолжит увеличиваться.

Умеренно позитивный ценовой прогноз

Руководитель российского подразделения международной консалтинговой фирмы fam Properties Валерий Тумин предполагает повышение стоимости жилья в пределах 5–7% в 2026 году, что превышает ожидаемую инфляцию.

«Основополагающим фактором остается поэтапное снижение ключевой ставки Центрального банка. Когда ставка достигнет отметки 12–13%, средства, размещенные на банковских депозитах, будут постепенно перераспределяться в сторону инвестиций в недвижимость», — комментирует г-н Тумин.

Сегодня совокупный объем денежных средств населения, находящихся на депозитах банков, составляет приблизительно 60 триллионов рублей. Если хотя бы незначительная доля этих средств поступит на рынок первичной недвижимости, это создаст дополнительный стимул росту спроса.

Текущие статистические данные подтверждают обозначенную тенденцию: согласно ноябрьским показателям, зафиксированное снижение цен наблюдалось в 17 из 50 крупнейших населенных пунктов, причем оно затронуло не только периферийные территории, но и центры агломераций. Одновременно стоимость новостроек увеличилась на 1,8% за месяц, при этом тенденция устойчиво сохраняется пять месяцев подряд.

Ключевое значение имеет динамика ставок ЦБ

Оптимистический прогноз динамики цен на рынке первичного жилья сформулирован аналитиками данной отрасли следующим образом: рост цен на новые объекты составит 13–15% в 2026 году.

Аналитики указывают на причины такого развития ситуации: уменьшение доступности нового жилищного фонда вследствие сокращения числа реализуемых проектов в предыдущие периоды, а также изменение структуры предложений на рынке в пользу сегментов "комфорт-плюс" и "бизнес-класс", характеризующихся изначально более высоким уровнем цен.

Вторичный рынок недвижимости ожидает менее значительный прирост цен: рост на уровне официальной инфляции, при одновременном увеличении спроса на 8–10%.

Основной риск предстоящего периода заключается в дефиците предложения. Высокие издержки проектного финансирования и недостаточная активность компаний-застройщиков обусловливают сокращение количества новых строящихся объектов. Эксперты Министерства строительства оценивают ситуацию несколько оптимистично, предполагая объем ввода жилья на уровне 100–102 млн квадратных метров. Тем не менее, даже такой уровень означает наличие существенных рисков по срокам завершения строительства значительной части проектов.

Таким образом, главным вопросом ближайших месяцев станет скорость снижения ключевой ставки Банка России и величина потенциального притока свободных финансовых ресурсов на рынок жилья. От этого будет зависеть интенсивность повышения стоимости недвижимости.