Цены на недвижимость снижаются – это факт, в котором никто не сомневается. Однако возможны варианты.

Вариант общепринятый: цены падают, а значит, надо ждать. В чисто теоретическом плане это верно. Но при таком подходе вы учитываете только один фактор – цены. Но рынок недвижимости очень жестко зависим от многих процессов и в экономике, и в политике, и в социальной сфере. И от ваших личных условий. Поэтому найдите ниже ваш вариант.

Чистая покупка. Вы просто покупаете лучшее, оставляя старую квартиру, например, детям. Т.е. сейчас вам есть, где жить, и особых проблем, кроме нетерпения, вы не испытываете. Деньги у вас на покупку тоже есть. В рублях, наличных или на депозите. Здесь ответ - однозначно ждать. Пока цены на недвижимость падают быстрее инфляции, а ради прямого покупателя продавец будет готов на большую скидку. Плюс набегут проценты на депозите, компенсируя инфляцию. Расслабьтесь до конца зимы, а там посмотрим.

Чистая покупка за валюту. Пока курсы растут, вам выгодно ждать. Но, упустив момент фиксации прибыли, так как вам нужно перевести в рубли на максимуме курса, вы можете потерять, Вероятность этого и момент прогнозировать сложно. Рекомендация – хорошо владеть прогнозированием валютного рынка. Особенно, если речь о долларе. Момент фиксации прибыли может наступить даже и в январе, кто знает.

Продажа, с последующей покупкой чуть большей квартиры с доплатой, сумма которой есть. Этот вариант проще объяснить на примере. Например, у вас есть стандартная «хрущевка» в «среднем месте», которая стоит 2200. Но, когда у вас подберется вариант на покупку, а покупателя не будет, в итоге вы продадите ее за 2100, лишь бы скорее продать. Купить вы хотите стандартную трешку или в панельном доме, или в кирпичном, где уж получится, примерно за 3000. Сейчас вам нужно доплатить 3000-2100=900.

Если вы ждете снижения цен, предположим два-три месяца. На вашу квартиру цены могут упасть на 15%. На большие квартиры цены падают чуть больше и торг больше, поэтому посчитаем снижение как 17%. В итоге квартиры стоят 1785 и 2490. Соответственно, вам нужно доплатить 705. Заметьте, гораздо меньше. Сумма доплаты снизилась на 27% при снижении цены на 15-17%. Даже с учетом инфляции в 6-8% останется 20%

Вывод – с моментом покупки (сделки и расчетов) можно подождать. Но! Начинать продавать уже нужно сейчас, не спеша и угадывая момент. Средний срок экспозиции квартиры сейчас 3 месяца. За это время как раз снизятся цены, в том числе и вы сами будьте готовы к снижению цены на то, что продаете. Ведь в итоге вы выиграете. Если же начнете, продавать в момент минимума цен, то такую ситуацию пока прогнозировать сложно, как и активность рынка, которая будет зависеть уже не от нас с вами.

Продажа, с последующей покупкой чуть большей квартиры с использованием ипотеки. Все как будто бы то же, что и в предыдущем случае. Но. Растут комиссии банков. Сейчас комиссии составляют до 2% от суммы кредита. Считаем: от доплаты в 900 –это 18 тысяч рублей. Ставки по кредиту растут. Если девальвация будет продолжаться, т.е. обесценение национальной валюты, то ставки еще будут расти. Например, сравним переплату по ипотеке при кредите в 900 по ставке 16 и 22 и сроке 10 лет. Используем стандартный ипотечный калькулятор.

16%. Коэффициент переплаты – 2, т.е. за все 10 лет вы заплатите 1800 22%. Переплата – 2,49. Т.е. вы заплатите 2241. Разница с первым вариантом – 441 тыс. руб.

В предыдущем варианте с падением цен вы сэкономили 195 тысяч, а в итоге на переплате по ипотеке от ожидания потеряете 441. Плюс к этому непонятно, насколько через несколько месяцев будет сложнее получить ипотечный кредит. Из-за финансовой и валютной нестабильности риски банков еще выше. Правительственная помощь касается пока только безработных и строящегося жилья, не влияя на вторичный рынок никак.

Поэтому начать тихонько продавать, самое главное – пытаясь найти в это время банк, готовый выдать вам кредит. Зафиксировать одобрение вас, как заемщика (обычно есть срок действия одобрения), а потом искать квартиру, отслеживая рост или снижении ставок по ипотеке.

Продажа с переменой района на лучший. Например, ради школы, родителей или т.п. Когда вы меняете однотипные квартиры на лучший район на снижении рынка, нужно помнить, что в менее престижных районах жилье дешевеет быстрее, так как присутствует еще и социальный фактор. Например, если ваша квартира, как мы условились, продастся за 2100, а такая же в лучшем районе стоит 2300, вам нужно доплатить 200. Если цены снижаются, то ваша снизится на 15% и станет стоить 1785, а более престижный район подешевеет меньше, например, на 10%, и станет стоить 2300-10%= 2070. В итоге снижение цен даст вам большую переплату уже в 2070-1785=285 тыс. руб. А вот перемена района на худший даст выгоду, но может принести проблемы впоследствии.

Покупка с последующей продажей старого жилья чуть позже, может быть... Тут вопрос в необходимой срочности. Покупать вроде нужно позже, чем продавать, так как падают цены. Но вам же надо наоборот... Соответственно, обе сделки нужно максимально приблизить друг к другу. Плюс, смотреть, насколько по цене, качеству и престижности отличаются продаваемый и покупаемый варианты. Об особенностях см. другие варианты. Либо обе сделки нужно провести как можно скорее, либо как можно позже, просчитав на цифрах все разницы в ценах. Главное, максимально приблизить покупку и последующую продажу.

Продажа с покупкой меньшей квартиры. Конечно, сейчас, так как с уменьшением цен снижается разница в стоимости большей и меньшей квартир. И чем сильнее отличаются квартиры, трем больше относительная потеря. Плюс инфляция за время падения обесценит то, что получите как разницу. Т.е. на разницу сможете потом купить гораздо меньше других товаров. И именно сейчас, покупая, получите торг в вашу пользу.

Покупка в ипотеку, в настоящее время живем в арендованном жилье. Как уже указано выше, инфляция и снижение курса национальной валюты предопределяют возможный рост процентных ставок и усложнение одобрения кредитов. Планы банков по количеству выдаваемых кредитов снижены, и основное внимание они уделяют качеству заемщиков и работе с задолженностями. Предложений по аренде сейчас много, и рисков пока особых нет. Но вы в любом случае продолжаете платить за арендованную квартиру почти столько, сколько и за ипотеку, только лишь не в сторону своей собственности. Договориться же с продавцом сейчас по цене легко. Можно задерживать момент сделки, аргументируя действиями банка, можно теми же действиями ускорить. Продавцов же сейчас много, не один, так другой захочет вам продать с дисконтом поскорее, так как тоже ждет покупку. Поэтому здесь самое главное – одобрение банка и ставка по ипотеке, которая может вырасти, а если первоначальный взнос маленький, то это скажется очень сильно. Исключение здесь составляет ситуация, когда по настоящим условиям ваша сумма денег не дотягивает до минимального первоначального взноса. Со снижением цен на недвижимости, возможно, дотянет. Вопрос останется в процентной ставке кредита.

Чистая продажа с намерением деньги деть куда-нибудь, но уже не в недвижимость. Тогда начинать продавать немедленно. Пока не подешевело. Хоть покупателей и нет, но вдруг. Торг, правда, все равно придется дать, но и снижение цен даст потерю, плюс еще временную и инфляционную.

Продажа с намерением купить другой сегмент, например, коммерческую. Почему продавать сейчас – об этом выше. Все равно ваша продажа займет продолжительное время. А вот коммерческая недвижимость снижается еще значительней. И если вдруг срочных планов по открытию бизнеса нет – продав, ждите. Так как, купив сейчас, сдать в аренду в целях получения прибыли, будет очень сложно. Рынок переполнен предложениями. Если речь о дачах, то здесь пожелания по расположению, строениям и т.п. очень индивидуальны, и надо оценивать имеющиеся предложения.

Строящееся жилье. Вы что-то продаете, а потом покупаете строящееся. Либо разу покупаете строящееся жилье. Здесь разницы большой нет, так как и тот, и другой вариант предполагает, что вам есть, где жить до окончания строительства. Т.е. либо и в том и другом случае платить одну и ту же аренду. Рекомендация по строящемуся жилью – не покупать « стадию котлована», следить за темпами строительства и навести справки.

Теперь деньги. Разница в ценах между готовым и строящимся жильем. Если раньше можно было продать и получить выгоду и в площади, и в деньгах, то теперь вряд ли. По реально совершаемым сделкам с вторичным жильем, торг почти уравнивает стоимость готовой и строящейся недвижимости.

Но купить строящуюся квартиру пока легче. Застройщики дают небольшие скидки. Но вложить в нее надо больше. Но покупать все равно нужно сейчас или в ближайшее время. Так как пока новые стройки строители затевать не будут, достраивая старое. И поэтому с каждым днем выбор квартир становится все меньше. Остаются с окнами не туда, дверями не сюда, острыми углами в комнатах и ненужными этажами. Причем, если вторичное жилье с такими « дефектами» рынком оценивается, как намного более дешевое, то у застройщика все такие квартиры стоят столько же, сколько и более удобные.

И еще. Например, вы получаете налоговый вычет на 2 млн. руб. Т.е. государство вам возвращает НДФЛ 260 тыс. руб. Например, вы купили за 2100 и вернули, пусть не сразу, 2000*,13= 260. В итоге, 2100-260= 1840. Или купили через полгода за 1800, но вернули уже 1800*13%= 234. В итоге, 1800-234 = 1565.

Вопрос, за какую цену вы предварительно продаете недвижимость и уплачиваете налог с продажи. А к возмещению, если собственности менее 3 лет, будет сумма покупки, которую вы когда-то заплатили за квартиру. Она может оказаться даже больше суммы продажи. А если вы эту квартиру недавно приватизировали? Считайте.

Сергей Коротков