Об ипотеке уже спорят не только на кухнях, в курилках и офисах, но даже на научных конференциях.

Большинство россиян не могут воспользоваться ипотечными программами. Как в известном доперестроечном анекдоте о том, что деньги при коммунизме будут... но не у всех, так, видимо, произойдет и с ипотекой. Приобретение жилья с помощью долгосрочного кредита под залог недвижимости - вполне реальный инструмент для граждан России. Но, однако, не для всех. Хотя, статистика утверждает, что объемы кредиторской задолженности по банковским ипотечным ссудам растут, соответственно, число заемщиков постоянно увеличивается. Вот цифры: прирост долговых обязательств по долгосрочным и среднесрочным кредитам в январе-марте 2007 года составил 17,3%, а за тот же период текущего года - 13,5%. Увеличение кредитной массы налицо, хотя темп в этом году чуть-чуть ниже.

Трудно сказать, чем объясняется некоторое снижение темпов роста в 2008 году. Динамика подобного движения денежных займов лишь только формируется, поэтому насколько критичны отклонения на промежутке в несколько лет (а иные периоды пока анализировать не приходится) не ясно. Здесь могут сказываться и общеэкономические факторы (предвыборный период), и шаткое положение доллара (традиционно, именно эта валюта использовалась на рынке недвижимости), и некоторые ценовые изменения (темпы прироста стоимости одного квадратного метра в 2007 и 2008 годах несколько отличаются). Однако, отрадно, что заинтересованность граждан в ипотечных кредитах сохраняется высокой, и количество займов на приобретение или ремонт жилья постоянно растет. Более того, жилищное кредитование развивается с опережающими темпами по сравнению с другими видами займов. Рынок физических лиц за год в среднем вырос на 7,7%, объем задолженности граждан поднялся с 25,6% (в конце первого квартала прошлого года) до 27% (в начале второго квартала 2008 года). По прогнозам аналитиков темп развития рынка к концу нынешнего года может увеличиться.

Вообще, объем долга по ипотечным кредитам приближается к 800 млрд. руб. (40% от общего капитала банковской системы России). Это абсолютное значение, к сожалению, не дает представления о том: много это или мало, хорошо это или плохо. Если сравнивать с США - не много. А что касается хорошо или плохо... Тут картина в следующем. Приблизительно около 700 млн. руб. совокупной задолженности уже относится к разряду дефолтной. То есть, это кредиты, по которым срочно нужно принимать меры, или возвратов по ним ни в ближайшем, ни в отдаленном будущем ждать не придется (разве что только совсем в далеком будущем). В основном это ссуды размером около 650-750 тыс. руб., взятые под 10-12% годовых на срок 10-15 лет. В процентном отношении таких кредитов от общего числа долга - 5,34% (по данным первого квартала 2008 года).

То есть, уже 1000 должников фактически объявлено банкротами и что делать с их долгами, пока непонятно. А ведь еще существует определенная доля завуалированных банкротов, а также некоторая часть заемщиков, получивших отсрочки или воспользовавшихся переуступкой в силу временной неплатежеспособности.

Например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) еженедельно подает в российские суды около двух-трех десятков исков по просроченным ипотечным займам. Правда, лишь судьбу 10% из этих займов, (то есть 2-3 за 7 дней) приходится определять в принудительном порядке судом (речь идет не о принудительной продаже жилья, но о порядке возврата долга любыми иными законными способами в установленные сроки). С хозяевами остальных задолженностей ситуация решаем мирным путем. Должники либо получают отсрочку, либо самостоятельно продают заложенную квартиру и возвращают сумму долга с процентами. Согласно публикациям, суд только однажды постановил безоговорочно выставить квартиру на торги в счет погашения ипотечного долга. Вообще, судебная практика такова: отъем квартиры возможен лишь в исключительных случаях и при условии предоставления иного социально пригодного жилья (либо наличия альтернативной жилой площади), а также в том случае, если не нарушаются права несовершеннолетних и недееспособных граждан. Именно поэтому, до полного погашения кредитной задолженности банки выступают против прописки и с меньшим желанием выдают кредиты семьям, имеющим несовершеннолетних детей.

Можно, кстати, отметить, что в связи с ростом нарушений по срокам оплаты кредитов банки ужесточили проверку потенциальных заемщиков, а некоторые даже увеличили процентную ставку. При этом, напомним, что специалисты рынка недвижимости утверждают: доля ипотечных кредитов в общем объеме займов в текущем году может увеличиться в несколько раз!

Видимо, этому будет способствовать конкуренция за клиентов между кредитными учреждениями, которая в последнее время усилилась, несмотря на то, что с арены ушло несколько игроков - банков, занимавшихся ранее выдачей банковских ссуд. Все-таки спрос на доходные кредиты велик, а предложение за счет заемщиков пока не столь высоко. Даже по самым оптимистичным прогнозам, когда якобы к 2020 году 65% граждан смогут реально воспользоваться ипотечными ссудами, у 13% граждан не получится об этом мечтать даже при условии государственной поддержки. Напомним, что на сегодняшний день большинство граждан России не в состоянии воспользоваться ни одной из предлагаемых банками ипотечных программ. К сожалению, лишь в крупных городах отмечаются значительные объемы банковских займов, которые имеют тенденцию к росту. Во многих регионах займы граждан превратились в так называемый «невозврат», и в настоящее время прирост объемов кредитования там невысок. Это вполне закономерно, ибо существенно возрос уровень инфляции, следствием чего явился рост цен на продукты и товары массового спроса автоматически съедающий и без того невысокие доходы населения.

Впрочем, не стоит забывать, что картина с трудностями невозврата ипотечных кредитов касается и иных видов кредитования, в том числе потребительских займов. Это, уже не говоря о том, что Россия - не единственная страна, где количество должников увеличивается почти пропорционально росту объемов общей кредитной массы. Несколько лет назад серьезный «кредитный кризис» переживала Великобритания, в настоящее время серьезные трудности в данном вопросе испытывают США. Именно в силу этих причин снижается курс американского доллара, от которого, кстати, зависит благополучие бизнеса многих стран мира.

В утешение к ситуации в родном отечестве можно добавить, что доходность от выдачи кредитов пока перекрывает те убытки, которые несет банковская система по причине «невозвратов».

Вероятно, многие кредиторы рассчитывают и в дальнейшем успешно формировать свои кредитные портфели, сводя риски неплатежей (или несвоевременных платежей) к минимуму. В этом случае прогнозы относительно увеличению ипотечных кредитов совершенно справедливы. Единственное, что остается под сомнением, возможности потенциальных заемщиков на фоне роста процентной годовой ставки... Если потребители проглотят «высокопроцентную наживку», рост ипотеки в 2008 году обеспечен. Этому могут поспособствовать и законопроекты по поводу альтернативных способов накопления средств (которые в дальнейшем вливаются в ипотечную схему) и набирающее силу рефинансирование кредитов. Правда, не стоит забывать, что рефинансирование обладает лимитом. Как любая частая перепродажа долговых обязательств рефинансирование может привести к кризису: стоит кому-то выпасть из цепочки цессии (переуступки финансовых требований), как перезанимать становится не у кого (ни под какие проценты).

На фоне всего вышесказанного можно сделать вывод о закономерности развития ипотечного кредита при благоприятных внешних факторах и возможной его доступности большему числу граждан при условии при снижении темпов инфляции и роста доходов населения.

Сергей Коротков