Арендатор, заключая договор аренды, рискует попасть в положение, когда арендованное имущество будет приватизировано, а собственник имущества сменится.

Новый собственник недвижимого имущества может поднять арендную плату. Такая ситуация не редкость.

Новый хозяин помещения выставляет условия: либо арендная плата повышается, либо арендатор освобождает помещение. Для определения правомерности действий нового собственника необходимо обратиться к действующему гражданскому законодательству и условиям договора аренды. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Таким образом, новый собственник приобретает права и обязанности арендодателя, вытекающие из договора аренды. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Из данной нормы следуют два очень важных правила:

• – если, например, в договоре аренды не установлено, что арендодатель вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, то арендная плата может быть повышена только путем заключения дополнительного соглашения между арендатором и арендодателем.
• – арендная плата может повышаться не чаще одного раза в год. Даже если стороны предусмотрят в договоре аренды условие о том, что арендная плата может пересматриваться более одного раза в год, такое условие будет считаться ничтожным как противоречащее императивным (обязательным) правилам Гражданского кодекса (ст. 168, 180 ГК РФ).

Таким образом, если договор аренды не предусматривает возможности арендодателя изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, то арендатор вправе отказать новому собственнику в заключении соглашения об увеличении арендной платы и уплате арендной платы в повышенном размере. В таком случае, если иное не предусмотрено договором аренды, арендодатель не вправе расторгнуть договор аренды и выселить арендатора из занимаемых помещений. Рекомендуется изложить свой отказ от оплаты повышенной арендной платы (со ссылкой на нормативную базу в обоснование вашего отказа) и направить этот отказ в письменной форме арендодателю – либо лично под роспись должностного лица арендодателя, либо через почту письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Отказываясь от повышения арендной платы, не давайте новому собственнику оснований для одностороннего расторжения договора в судебном порядке или для отказа от исполнения договора. Для этого следует оплачивать арендные платежи в прежнем размере и неукоснительно соблюдать все условия договора аренды. В случае если новый собственник будет в нарушение условий договора и положений Гражданского кодекса чинить препятствия во владении и пользовании арендованным имуществом, придется отстаивать свои права в судебных органах. В подобных спорах суды обычно встают на сторону арендатора.

Сергей Коротков